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房地产市场的价格要跌到多少？ 2008-09-19

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房地产市场的价格要跌到多少？

作者：胡志刚

两年前我对房地产市场做过一个预测，并对我的学生说：“08年一线城市的房价会大跌！”他们很疑惑说：“不可能！不涨就不错了。”去年我对他们说：“明年的房地产市场必定会出现大跌！”他们更疑惑：“现在的房价还在疯涨呀？怎么可能跌呢？”今年四五月份有几个咨询公司的朋友问我关于是否买房的问题。我说：“现在不要买。”他们问：“为什么？会跌吗？”我会：“近期一定会跌！”后来有一个朋友说：“胡老师，幸亏听你的没有买，真跌了！”后来他们问我：“这是为什么呀？”我只是笑了笑说：“其实问题的答案就在你大学学的《市场营销学》的课本了。”他们又问我：“房价会跌到多少？”我的回答是：“四折。”让我们看一个转帖的文章：

楼市新闻

北京二手房价格8月首次下跌跌幅达到0.6%

广州楼市打折促销推盘中秋比平时周末更冷清

8月全国70大中城市房屋销售价格同比上涨5.3%

“现在房子不好卖了，老百姓观望的心态很浓，恐怕只有降价更狠一点，才能缓解目前资金紧张的状况。在寒冬中重要的不是赚多少钱，生存下去才是最重要的。”一家大型房地产企业内部人士向记者坦承。【相关新闻：国务院张立群:楼市进入调整期房价将继续下降】

在房地产商一片叫苦声中，各大投行及证券机构近日发布的分析报告均显示：楼市仍有较大降价空间，一线城市房价甚至有高达30%-40%的下跌空间！【相关新闻：摩根士丹利高调唱空：中国房地产业可能崩溃】

市场预期：降！继续降！

“天津、长沙、武汉、杭州、南京均出现价量齐跌的态势，深圳虽然连续四期出现回暖，但是库存数量出现连续攀升。”联合证券房地产行业分析师鱼晋华在统计9月上半月的房地产销售数据后发现，“金九”上半月，各重点城市房地产市场成交略有差异，但总体而言，金九一点也不金。

一直表现坚挺的北京房地产市场，金九过半的表现让开发商有点失望。统计数据显示，9月1-15日，北京期房住宅成交继续在低位徘徊，签约套数和面积环比分别萎缩5%和13%，同比更是分别出现了58%和70%的下降。

事实上，尽管深圳上半月新建商品房成交总套数和成交总面积环比均上升了5%和5%，但深圳房市可售套数和面积均达到了去年以来的新高，而随着豪宅因素的减弱，深圳住宅均价出现大幅回落，住宅均价出现大幅回落，环比下跌了22%.

即便是在均价回落的情况下，鱼晋华和同事重点跟踪的上市公司在深圳的楼盘中，除万科第五园（八期）、万科东海岸（三期）和金地梅陇镇日均销售突破1套外，其余楼盘销售均比较惨淡。

下一篇：专家称深圳楼市生态已遭破坏短期内难以修复

“9月以来，各地的推盘量显著增加，开发商面临进一步降价销售的压力。”鱼晋华分析认为，各地土地交易市场也维持冷清，开发商拿地的热情不高，这显示各地开发商对楼市仍维持较为悲观的预期。

资金链危机：缺口达6700多亿！

量价齐跌的一个最直接的影响是：房地产商资金链紧绷到极点。

近期各大国际投行如大摩、高盛、瑞银纷纷看空中国房地产市场，摩根士丹利中国股票研究部分析师娄冈上周在一份报告中甚至认为，中国房地产市场存在崩溃的可能性。同时投行们纷纷下调对房地产上市公司的评级。

北京师范大学金融研究中心的一份报告显示：房地产行业资金趋紧的特点在2008年下半年开始集中体现，预计资金需求与资金供给的缺口达到6730.787亿元。

该报告指出，房地产的资金支出主要包括房地产投资、购置土地、应付本金和利息以及应付税费等几个方面；2007年，房地产商的支出达到一个顶峰，从2008年上半年的情况来看，增速有所放缓，但支出还在继续增加之中，但行业景气下行、信贷紧缩、销售迟缓、土地储备规模和在建规模的庞大，都决定了房地产行业资金缺口的逐步凸现。

这对资金密集型的房地产行业而言，无疑是一颗足以致命的定时炸弹。

“现在的政策条件、市场环境、购买住房的对象等都发生根本性的变化，不少房地产开发商仍然抱着早几年房地产市场的梦想，以为这种梦想还会持续，因此宁可把房价顶在天花板上就是不下降。”中国社科院专家易宪容呼吁，开发商们该醒醒了。

随着形势的日益严峻，开发商们以前其乐融融、一起赚钱的好时光已经不复存在，当你喜滋滋地盘算着照现在的价格年底能赚多少钱时，对手却悄悄地在一夜之间把价格拉下来了1000元/平方米甚至更多。无论此前松山湖会议的内容真实与否，行业龙头万科的率先降价，或许会让各大开发商开始意识到在行业不景气的阶段，把房子卖出去，回笼资金才是最主要的。

楼价仍在高位，再降40%？

业界认为，中国楼市的主要矛盾是高房价与消费者收入差距过大，但问题是，究竟房价多少才合理？对于开发商而言，降价的空间有多大？

著名地产评论人王永胜认为，一线城市前两年涨得太猛，现在也没有完全调整到位，还有15%左右的空间；二线城市从年初开始一直阴跌，成交量下来了，但价格下调并不明显，老百姓感受不深，不像深圳已是大跌，所以再跌10%是完全有可能的。

在招商证券房地产行业高级分析师贾祖国看来，总体上一线城市房价应有30%-40%左右的下跌空间。

事实上，房价收入比是房地产估值中采取的最通用、最具有说服力的指标。而目前国内一线城市房价收入比都约在13以上，远远高于国际平均水准（房价收入比为2-3）。贾祖国认为，中国一线城市房地产估值明显偏高，2007年底中国一线城市家庭的可支配收入都已远超过了5000美元，按照国际经验，中国合理的房价收入比应该在10以下，总体上一线城市房价应有近4成的下跌空间。

“虽然从全球看，房价收入比偏高，但是考虑到中国的城市化进程尚处于加速阶段，人口流动正在不断地从小城市进入一线城市，因此还是比较合理的。”在贾祖国看来，中国的名义房价将持续下跌2年，届时一线城市家庭居民可支配收入总体将相应增长约3成。只有一线城市房价下跌30%-40%，这些城市的房价收入比总体才会在10左右，房地产估值总体才会比较合理

结论：现在的房地产产市场处于降价期，消费者不宜买房。在这个阶段：智商高的房地产商会通过打低折扣快速促销的方式摆脱困局，智商低的房地产商会困死。“物竟天择，适者生存”这个道理终归有一部分人明白，有一部分人不会明白。

很多人问我：“房地产商如何解脱困局？”我说：“如果我是房地产商，我不会困在局里。”