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拿地=拿钱 2011-09-12

标签： 房地产开发   房地产   制度  

 

房地产的暴利，与我国早期的土地制度不完善有很大的关系。土地是房地产开发的基本资源，我国土地供应的不规范和不透明，造就了房地产业的暴利。在国外，土地占整个房地产成本的一半甚至还要多，而我国也就是20％左右，超过２５％的少有。
征地是开发楼盘的第一个环节。按规定，房地产开发商具有相应资质就可以申请地皮，但在实际中操作中却变了味。
一是房地产商与某些政府官员勾结，使用各种"灰色手段"拿到土地。
当权钱交易成了楼盘开发的第一块基石后，由此就衍生了地下土地交易市场，这在许多城市都存在，凡是大权在握者基本上都握着几张紧俏的批文，即使手头没有，这些人也会通过一些渠道弄到手，与一些"社会能人"和利益集团进行权钱交易。这些"社会能人"凭借其参与城市建设这一机会，成为富商巨贾，少数人还能够继续凭借其财富优势，控制当地的城市规划，让地方政府为其服务，形成"地方政府傍大款"的局面，而官员们的私家住宅也往往由"能人"选择好地资助建造。这样一来，"能人"与政府官员结成了紧密的"利益共同体"，其所作所为受到保护，成为地方的"老大"，甚至垄断政府经营的公共部门。据房地产业内人士透露，仅仅用于批地一项的贿赂成本就高达地价的３０％左右，这点在房地产业内早已不是什么秘密。
二是政府将土地作为城市开发的主要来源，与开发商进行利益交换。
２０００年以来，中国进入"城镇化高潮”时期，许多地方政府往往把城市化当作大生意，一个重要的手段就是卖地生财。而开发商正是抓住地方领导干部的心理，掌握第一手关键消息，"招商引资"、"改造"、开发建设等政策一出台，土地里就有机可乘。只要是一个"有实力"、"有背景"的企业，就能用很少的定金，甚至不花钱，就可得到协议用地，剩下的地价款先欠着。要么换个方式，包下一条旧街道改造工程或者一个地方的"亮化工程"，投资不大，但可以换得房屋建造所需的道路、水管和供电等基础设施。
而一旦开发商拿到了地，就成了投资商，就可以利用优惠政策开始融资、合作、卖楼花。尽管房地产法规对土地使用权的取得和房地产预售有严格的制度规定，但制度是人制定出来的，只要在关键的地方肯下力气，就能顺利打通各种关节。
北京现有房地产开发商近4000家，真正有开发实力的不足５００家，大部分开发商靠土地运作照样生存。开发商在想方设法拿到地后，为了获取高利往往在开发项目规划、楼盘质量上打主意。

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