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巨额利润来自何方？ 2011-09-12

 

国际上房地产开发的通用程序为：先通过竞标用自有资金买下一块地皮，再将地皮抵押与银行，贷出盖房的先期款项，房子盖到一定的规模后就开始卖楼花也就是期房，将从客户手中收取的购房资金投入到房屋的后续建设之中，房屋建成售謦后取得开发利润。
在整个房地产开发流程中，关键就是取得盖房所需的土地也就是拿地，一旦地皮在手，项目成功一半。我国房地产开发的程序与国外没有本质的不同，但在其运作过程中，却有许多的不规范。其主要原因是我国的市场经济还未培育成熟，政府的行政性作用过大，开发商不是通过市场化运作取得土地，而是通过政府的行政力量，其成本偏低，造成大额国有资产向房地产开发转移。
房地产业的暴富流程如下：制定圈地计划→贿买政府土地批租部门→最低首付资金→取得可套取银行贷款的土地手续→利用承建单位资金开发→贿赂银行主管获得抵押贷款→基本完成收益周期。

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