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以房养老或许只是一场梦

    日前，南京市民政局下发《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》，将通过一系列举措，使南京的老人能够安度晚年。其中，开展以房养老试点备受各界关注。之前，银监会官员也曾呼吁在中国引进以房养老制度。时至今日，政府积极性固然颇高，但是尚缺乏具备操作性的方案。张雪奎（欢迎订制张雪奎讲师投资理财课程13602758072）教授认为，在厘清一系列制度磕绊之前，以房养老只能始终停留在概念层面。中国式以房养老或许不过是一次无奈的美梦。

    随着人口红利窗口的即将关闭，中国社会未富先老的趋势在所难免，应对养老问题正成为政府新挑战。以房养老在国外是一种相对成熟的养老模式，也就是贷款人将自己的产权房抵押给金融机构，以定期取得一定数额养老金，或接受老年公寓服务的一种养老方式。而我国现有的制度房屋产权只有70年，有些只有50年的产权，等到民众老去之际，他们在年轻时候置办的房产产权也就所剩没了几年。

    根据《房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附着的建筑物，都将被政府无偿收回。如此，单单这一点就严重阻碍了以房养老制度的正常推行。哪怕乐观的期待，到时候由于严重的人口老龄化，70年产权自动续期兑现，还是会为该制度的推行埋下隐患。若不改革相关政策规定，届时只会带来一系列的纠纷。

    纵使刨除这一制度因素，老人拥有永久产权的住房，但是若考虑到其子女若无独立住所，一旦老人亡故，子女便会无处可住怎么办？在现有的高房价之下，两代人同住屋檐下的情况十分普遍。也就是说，以房养老在中国顺利推行，两个前提必须同时具备：一是永久产权，二是独立住房。张雪奎（欢迎订制张雪奎讲师投资理财课程13602758072）教授认为，很显然，短时间内实现这两大要素，看不到成功的希望。

    而且，中国养老的最主体部分其实在农村，他们以房养老更是完全不可能。在房地产热潮席卷到最偏远的乡村之际，小产权房海量上市但却没有合法身份，宅基地价格猛涨，这虚幻的增值带来的只是农民的表面财富。银行无法认可宅基地和小产权房的抵押，这也成了阻遏农村以房养老的政策高压线。

    另外，还有最重要的一点，以房养老，先入为主的逻辑起点是房价的持续上涨。也就是说，当民众步入老年的时候，他的房子，至少仍然能够和现在一样的足够值钱，还能够继续击鼓传花，以更高的价格卖给年轻一代。

    显然，随着人口老龄化趋势的加重，老年人越来越多，年轻人越来越少，而且房价泡沫的恣意生长，中国房价在未来二三十年很难再重演过往十多年的疯涨。甚至，一旦房价在未来某个时间点变盘，以房养老的技术前提也就彻底消失。到时候，房屋的价值过低，也就很难指望将其作为自己养老的资本。以现有的货币无度滥发趋势推算，为了维持体面地老年生活，恐怕需要一笔十分庞大的财富方能够实现。

    如今，中国房地产市场正处于极其不正常的时期，非理性成为主旋律，而且也是宏观调控的重中之重，系统性风险随时可能爆发。在这样的背景下，以房养老注定是一项高风险的投资。当务之急，还是应该大力度完善城乡基本养老保险制度，保证养老金的合理增值，而不是罔顾风险盲目追求高收益。张雪奎（欢迎订制张雪奎讲师投资理财课程13602758072）教授认为，以房养老固然是完善养老体系的一条捷径，不过风险重重，切不可野蛮推行。

    世界许多国家有“以房养老”的方法，摘要几个成熟的以房养老模式供政府决策层参考：

    美国：最健全的“以房养老”保障体制

    美国可谓是“以房养老”模式的鼻祖，其发展最成熟、最具代表性。美国“以房养老”模式也被称为“倒按揭”贷款，发放对象为62岁以上的老年人，分三种，前两种与政府行为相关，后一种则由金融机构办理。

    第一种是经美国国会认可，联邦政府保险的“倒按揭”贷款，美国大约90%的“倒按揭” 贷款属于此种类型。大致是，62岁以上的老年人将房子抵押给银行或专门的倒按揭公司，每月领取生活费。具体数值同房产的价值和该机构对此人的寿命预期相关，一旦确定就不可更改，双方要承担中间风险。用户可以尽可能长地生活在自己的住房内，但只在一定期限内按月分期获得贷款。

    第二种是由政府担保的“倒按揭” 贷款，该贷款由美国联邦全国抵押协会办理，有固定期限，而且老年住户须搬移住房及实施还贷计划后才能获得贷款。

    第三种是专有“倒按揭”贷款，此“倒按揭”贷款模式由不同公司推出，根据客户群分类而有一定的差异性，贷款对象资格无需政府认可，属于个人理财产品。此方式可让发放贷款机构与住户共同享有住房增值收益，但放贷款机构要求保留住房资产的25%-30%作为偿还贷款的保证。这虽然减少了放贷额度，但有利于住户对住房增值部分的收益。

    加拿大：成功发展个性化“倒按揭”

    虽然加拿大的“以房养老”模式主要也表现为“倒按揭”，但与美国不同的是，加拿大的“倒按揭”贷款业务极具个性化。在加拿大，超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万到30万加元之间，只要你不搬家、不卖房，房产主权不变，可以一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。老年人可以用这笔倒按揭贷到的钱给子女支付买房的首付，旅游、装修房屋等。

    加拿大是“倒按揭”贷款业务发展比较快比较成功的国家之一，成功的关键就在于可根据贷款人的不同需求，制定不同的贷款方案。一个充分考虑了客户需求与银行利益的倒按揭方案一般会为市场各方所接受。

    英国：住房抵押贷款须充当保费购买年金

    英国的住房养老模式则更多地借助于保险公司的力量，即住户将房子抵押给银行所获得的贷款须充当保费用来购买年金，因此，住房反向抵押贷款在英国又被称作“逆向年金”。

    目前英国办理住房抵押贷款的金融机构和协会有上百家，向顾客提供品种多样和灵活可靠的抵押贷款。这些银行虽然在抵押贷款利率以及借还贷条件方面有些细微差别，但大致的贷款和还贷原则基本相同。贷款金额一般为所购买住房价格的70%到90%，不同机构政策略有不同，贷款额大致为个人年收入的3.5倍。然后，房屋主人再用这笔贷款充当保费去购买年金。实际上这是保险公司在与被保险人的寿命博弈，被保险人活得越久，则保险公司需要支付的养老金就越多;反之则保险公司就能很快收回房产获利。

    新加坡：组屋不能“倒按揭”

    新加坡是实施“以房养老”模式比较成功的国家之一。在新加坡，政府规定“倒按揭”只限于私人建造的商品住房，组屋不能参加“倒按揭”。组屋是指由新加坡政府出资为普通收入居民建造的公共房屋，类似于我国的经济适用房。

    新加坡“以房养老”模式具体情况有以下三种：其一，允许符合条件的组屋拥有者出租全部或者部分居室来换取养老收入。其二，对于一些居住在原来较大面积的已退休的夫妇来说，老年夫妇可以将现有住房置换成面积较小的住房，以大换小后获得的净收入用作老年日常开支。新加坡允许当事人根据经济状况选择一次性或者分步地完成住房的以大换小。其三，“倒按揭”。退休者将自己的住房抵押给金融机构，按月从该金融机构获得现金收入，退休者仍居住在自己的住房内。当该退休者死亡、出售该住房、搬出或原先商定的贷款期限到期时，抵押变现并结算利息。

    日本：政府与民间齐头并进

    日本的“以房养老”模式花样繁多，政府机关与民间机构齐头并进。在政府参与型中，又分为“直接融资方式”和“间接融资方式”。“直接融资方式”是指政府机构直接经营“以房养老”制度，由行政机构直接融资给借贷人。在日本采取“直接融资方式”的地方政府有：东京都武藏野市和中野区等，同时政府在贷款的对象、抵押物等方面都做了十分严格规定。

    德国：鼓励发展“补充养老保险”

    德国的养老保险制度包括法定养老保险、企业养老保险和私人养老保险三部分，后两者又被称为“补充养老保险”。在德国，法定养老保险的覆盖面较广，既包括一般的养老金，也包括职业康复待遇、职业能力或就业能力丧失养老金等。原则上，所有雇员都是法定养老保险的义务参保人，自由职业者如医生、律师、艺术工作者等一般参加私人养老保险。

    张雪奎（欢迎订制张雪奎讲师投资理财课程13602758072）教授认为，日本和新加坡都是亚洲人，和中国人的思维模式比较接近，所采用的以房养老模式方式方法更易于被中国人所接受，参考性更强一些。