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姓名： 涂山青
领域： 市场营销  客户服务  运营管理  品牌管理  领导艺术 
地点： 北京 朝阳
签名： 地产资深培训师！Tel: 13627106979; QQ: 2437587185
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涂山青：近期房地产市场调控与主要动向总览（三） 2010-05-14

  

        中国房地产市场从来就是一个牵动社会和百姓敏感神经的市场。2010年也注定将是不平凡的一年。经过近一年的房价飞涨，2009年年底以来，中央政府终于下定决心重拳治理房地产。近几个月来，政府一连串的“组合拳”密集打出，其频率之高、力度之大，前所未有。被称之为“史上最强楼市调控”。然而，猛药之下，政府、开发商、银行、炒房人、普通百姓心态不一，几方利益博弈，谁又将是最后的赢家？
      楼市风云激荡，波诡云谲，前景难测……。作为一名房地产策划人、培训专家，笔者虽在多种场合被问到和楼市走向与前景，也多次回答这个“中国最难回答的市场问题”，但是，这里，我只想将近期房地产市场调控与主要动向总览如下，供各位关心楼市人士品评、思考，探寻和把握个中机缘。
 
◆ 面对今年以来中国楼市“边控边涨”的趋势（2010年一季度，受通胀预期、物价上涨、利率倒挂等不利因素的影响，投资型购房比例迅猛增长，出现新一轮的炒房浪潮），4月以来，开征“房产税”的消息再次成为业内外关注的焦点。有媒体报道，继重庆宣布拟征特别房产消费税后，房产税拟在京、沪、深、渝四个城市进行试点。研究人士指出，由于物业税作为一个重要税种，需由人大立法通过，过程较长，而房产税不是一个新税种（1986年就曾颁布《房产税暂行条例》），因此政府可能先以房产税或类似的名义先在个别高房价城市试点，主要目的还是抑制投资投机性需求。
◆ 4月初，国务院总理温家宝在《求是》杂志发文表示，要研究适时开征物业税；4月6日，财政部公布的2010年工作重点包括完善房产税制度。
◆ 4月14日，国务院常务会议研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施：一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策──对购买首套自住房且套型建筑面积90平方米以上的，首付款比例不低于30%；对购买二套房的，首付款比例不得低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；对购买第三套及以上住房，大幅度提高首付款比例和利率水平；二是增加住房有效供给；三是加快保障性安居工程建设；四是加强市场监管。
◆ 4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（新“国十条”）。规定：对稳定房价、推进保障性住房建设建立考核问责机制；实行更为严格的差别化住房信贷政策（90平米以上首套房首付30％，二套房50％，不低于利率1.1倍，三套房首付及利率均应大幅度提高）；严格限制各种名目的炒房和投机性购房，等。
◆ 4月17日房贷新政一出，北京、上海、深圳、杭州等地十余天时间内退房200多套，新一波“退房潮”开始出现。
◆ 4月下旬以来，在房贷门槛上调等严控措施下，深圳、广州、杭州、长沙、武汉等众多城市买房者中出现“假离婚”潮，私下传说“离婚一次省几十万”。
◆ 5月2日，央行宣布：5月10日起，上调存款准备金率0.5个百分点。这是2010年以来第3次上调存款准备金率。
 
◆ 5月13日，国务院发布《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》（“36条”），重申并具体化3月底国务院常务工作会议精神，鼓励和引导民间资本进入法律法规未明确禁止准入的行业和领域。鼓励和引导民间资本进入基础产业和基础设施领域，其中包括交通运输建设，鼓励民间资本以独资、控股、参股等方式投资建设公路、水运、港口码头、民用机场、通用航空设施等项目，探索建立铁路产业投资基金，积极支持铁路企业加快股改上市。“36条” 被视为是对房地产市场的“釜底抽薪”。
 
◆ 5月31日公布的国务院批转发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》（简称《意见》），提出要“逐步推进房产税改革”。 这是最高决策层对楼市调控具体税收手段的第一次明确表态。受此消息影响，当日地产股大幅跳水，并拖累沪指跌幅达2.4%。
 
◆ 6月4日，国家税务总局发出通知，要求加强土地增值税征管工作，充分发挥土地增值税调控作用。改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。通知要求，核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5% 。
◆ 6月4日，住建部、人民银行和银监会联合发出通知，明确个人房贷“二套房”认定标准。规定：商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
◆ 6月12日，由住房城乡建设部等7部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。规定面积不超过60平米；谁投资谁所有，权益可以转让；城市外来工纳入供应范围；承租人只能自住；欠租从工资中扣除，等。
◆ 7月12日，国家统计局发布2010年上半年全国房地产市场运行情况报告。报告显示，2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，环比下降0.1%。“史上最强楼市调控”效果遭质疑。
◆ 进入7月份，少数城市的银行悄然放松“三套房”贷款，于是市场传出政策将“松绑”、调控将终止等消息；一些地方政府甚至宣扬“补涨”论，用买房落户等政策来拉升地产业；随后，住建部、银监会、国资委12日分别做出回应，强调将继续坚定不移地执行国务院调控政策。
◆  据媒体报道，7月底的最后一周，北京市房屋网上商品住宅期房签约量为1552套，商品住宅现房签约量为203套，分别比前一周暴涨122.99%和75%，并且消失多时的“日光盘”也重新再现；同期，在房价继续上涨的情况下，上海的新房成交量较此前一周增加34%。此外，天津、深圳、南京等地均有类似的消息。全国楼市的突然普遍“回暖”，甚至使业内人士认为市场又“步入上升的拐点”，“史上最严厉”的房市调控成了“百日维新”。
◆ 今年3月以来，关于中国有“6450万套空置房”的数据被媒体广为引用，数据来源据说是国家电网统计的“连续6个月电表读数为零”的房屋数量。这一数字遭到质疑，多位业内专家认为此数字是“造谣”，国家电网有关人士也否认发布过此数据。但媒体和部分专家力挺该数据真实性。
◆ 8月初，银监会发出通知，建议商品房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。但银监会并没有指出，房价过高、上涨过快、供应紧张的地区为哪些地区。但银监会在商行总行负责会议上点出北京、上海、深圳、杭州第三套房贷要暂停；对于未叫停的地区，第三套房的首付要提高，利率也要上浮。此举显示出楼市调控将继续从严的坚决态度。而来自最高层的声音同样明确。中共中央政治局会议日前指出，要做好房地产市场调控和住房保障工作，维护社会和谐稳定。部分人期望的“楼市反弹”梦碎。 
◆ 8月5日，住建部出台利用公积金贷款建保障房新政。北京、天津、重庆、唐山等28个城市，作为利用公积金贷款支持保障房建设的试点城市。此举主要目的是为拓宽保障房建设资金来源，发挥住房公积金对保障房建设的支持作用，加快解决包括缴存职工在内的城镇中低收入家庭基本住房问题。 
 
 （未完，更新中……）
 
总裁网金牌讲师，全国高企委职业教育专业委员会（NCZY）首批特聘专家。中国房地产培训协会、中国房地产培训网、中国房地产人才网、总裁【作者资讯】涂山青，房地产资深策划人/培训专家。全球500强华人讲师，网、中国管理培训网、中国培训网、中国营销咨询网、广东培训网、培训在线等数十家家机构高级顾问∕培训专家，被称为中国房地产培训领域从观念到方法、从策略到手段全面价值创新的引领者。转载务请注明作者及出处。文章仅一家之言，欢迎交流。QQ：164227229；BLOG：；E-mail：。
 

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