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姓名： 徐久洲
领域： 人力资源  企业战略  市场营销  品牌管理  商业模式 
地点： 广东 深圳
签名： 徐久洲品牌钻家,PwD普华永道执行董事,21年IVC实战智助企业+个人+城市品牌
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去欧美圈中国租界 2011-11-07

房企企稳睇财路

品牌钻家：徐久洲
 
乔布斯已悄然去追寻乙川弘文的风中禅语。美国政府任由民众泄愤占领华尔街胡闹.中国南海问题或许会随着全球油荒继续闹腾。湄公河江盗猖獗彰显全球仇富心理，看来DHL该力拓南亚市场。泰国首都大水灾说明人居正面临大自然的考验。缅甸仰光农民游行抗议政府军强行征地毁田。欧盟厚颜向中国借钱。。。大事小事天下事，事事过眼。——徐久洲《共有品牌之19》。
 
【全文解读：首度公开曝光“品牌白洞”理论；引经据典共享房企发展战略及管理纲要；揭秘中国太阳能热水器市场攻略；解析目标购房人群显性型态等；探索物理学、天文学，涉猎古今中外经济、政治、金融、产业及宗教思想等。。。章法明晰，文辞犀利。为徐久洲品牌钻家2011年度最新力作！好文传天下！】
 
今天，我们来聊聊房事，有关于房地产的事。据悉，国家部委要求相关房地产央企率先降价；万科王石先生在紧要关头去了海外游学；南方某电视媒体公然表演“攀十亿”人物形象，是否在丑话潘石屹？我们不得而知。唯一可知的是房价在波动，不要担心其波下抑或是波上，下滑之后依然会攀升。宇宙衡量定理，此消彼长。我们透过表象，可看到人为的波动。当然，徐久洲亦希望通过个人的脑电波思想波，给予为泛人居事业做出贡献者以智慧启迪。
 
【关键词：商业模式 共有品牌 战略 品牌白洞 价值链 房价 太阳能热水器 产业升级】
 
一、品牌白洞启示
 
在爱因斯坦的广义相对论基础上，科学家提出了黑洞与白洞概念。相应于斯蒂芬霍金的黑洞理论，前苏联的诺维柯夫和以色列的尼也曼提出白洞模型。物理学界和天文学界将白洞定义为一种致密物体，其性质与黑洞完全相反。黑洞不断吸收外部物质，白洞不断地向外围喷射各种星际物质与宇宙能量，是一种宇宙中的喷射源。
  
（左上图：白洞与黑洞在同一空间。右上图：白洞与黑洞成正反空间。）
简单而言,进入黑洞的物质，最后会从白洞出来，出现在另外一个宇宙。属于宇宙空间的概念，美籍华裔科学家丘成桐《内空间之形》提出宇宙是由十维空间和一维时间组成的十一维时空。霍金的膜论也告之我们，人类生活在十一维时空的膜上。这不是偶然亦不是巧合，纯粹与佛陀教导我们的六道、十法界及一真法界空间学说一样。不管是以何种方式穿越任何空间，抑或是轮回，都只是时间问题。
于此，徐久洲与大家探讨关于品牌黑白洞理论，见下图：
 
01、品牌黑洞。
关于品牌黑洞概念，请参阅徐久洲品牌钻家IVC共有品牌系列文章。
02、市场及生态环境。
当下世界经济兴衰，在于人心向善，在于多元文化，在于政策指导，在于媒体善导，在于产业竞合，在于企业战略，在于价值共享，在于利益分飨。
03、失控到调控。
而企业及品牌衰荣，内部的在于企业主决策者转化观念，在于不同时期当用相应人才，在于产业升级及转型之正道，在于资金流向及投融资控制，在于掌握核心技术及价值观，在于社会责任感及时代使命，在于改制培养梯队永续经营，在于立体传播互动受众情感。
04、变革波动。
以品牌黑白洞论中国房地产市场乱相（黑洞），一种新的格局在形成（白洞），而桥接之间的管道有正面的顺利通行，亦有负面的抵制变革。正面的元素源自政府政策英明，为民生为低保户为和谐社会。而负面的元素滋生团体谋取私利，为原住民为土政策为恶势力。
05、调控到失控。
当然，政策法规、银行房贷、土地使用、房产开发、投资购置或投机炒房等各个环节锻造了房地产利益及风险并存的链条。以房地产为龙头的GDP高增长，如同洪峰之下的巨大漩涡，存在隐性灾难。还有银行金融政策以“围挡、堵塞、囤积”之法治房地产洪水，只会制造巨量不良资产。话说回头，探寻社会问题本质，重点根源在于购置房产者自身。如果真是自己的钱银可随意用，与人家比赛建高楼住大屋。事实证明凯因斯理论被扭曲夸大，事实证明寅吃卯粮者行不远久，事实证明我们迷失并违背祖宗教诲。徐久洲品牌钻家定义，目前社会上有5种购房置地之人群为显性代表。
其一、雀巢群。为了不被纳入裸婚族、为了面子、为了有自己的窝，省吃俭用供楼。
其二、迁徙群。有钱了，投资移民海外，也美籍华人、加拿大籍华人、澳洲籍一把。
其三、思乡群。在外面赚到钱，回乡下、小县城或买房或买地建房，过安稳小日子。
其四、炒房群。典型有昨天的温州商人纵横国内，更牛叉组团至欧美考察、购房产。
其五、乔迁群。乡村干部进城镇，城镇干部进市区安家，市领导到省会置业，省会领导进京买房。老百姓学富人，富人学当官的，人往高处走，都往城里搬迁。
 
在国家政府管制政策未出台之前，中国老百姓嗅觉敏锐、立场坚定，管你如何刺激消费，我就是按耐住不动。致使中国房地产界 “金九银十”市场销售变成“废铜烂铁”，随即各地房价纷纷下调。徐久洲认为：中国房价下调缓以攀升！
 
 
二、房企战略纲要
 
【资料壹】
宋孝宗宰相洪适收集半辈子碑文，编成一部《隶释》,第15卷辑录《郑子真宅舍碑》和《金广延母徐氏纪产碑》两篇写于东汉后期的碑文，皆提到当时房价。
《郑子真宅舍碑》公元175年，郑子真名下有一所价值7万钱的平房；吕子近名下有一所价值5万钱楼房（碑上没说二人的房屋面积）。
《金广延母徐氏纪产碑》公元178年，徐姓老太太将房产土地分给小儿子金广延，其中房屋占地0.3亩，价值21万钱；土地一亩，价值5.5万钱。
碑文上的钱，为汉朝流通最广泛的金属货币“五铢钱”。五铢钱的购买力在西汉比在东汉强，在东汉前期要比在东汉后期强。公元175年和178年正处于东汉后期，当时200枚五铢钱能买一斛米（当时一斛16公斤），一枚五铢钱的购买力大致相当于现在人民币4毛钱。
也就是说，碑文里郑子真那所平房只值2.8万元，吕子近那所楼房只值2万元，徐老太太分给小儿子那所占地0.3亩的房屋，只值8.4万元。
——徐久洲品牌钻家联想：普天之下莫非王土，土地可以征用，但是要保留农田，田地是天下百姓的饭碗。
 
【资料贰】
公元175年，曹操21岁步入官场，做了洛阳北部尉，相当于现在县公安局局长兼武装部部长。每月领2500枚五铢钱和15斛大米，折合人民币2200元。公元178年，曹操24岁为顿丘县令，相当于现在的县长。每月领3500枚五铢钱和21斛大米，折合人民币3080元。史书记载，曹操当县长没几年，就受到亲戚株连，被免去公职，卷铺盖回了安徽老家。在亳州城郊盖了一所住房，“春夏习读书传，秋冬弋猎，以自娱乐”。
一年3万元收入，没干几年就能自己建房。那跟宋朝的包拯包丞相、岳飞大元帅的房产没法比。当然，在曹操时代，也不是所有的房子都便宜。譬如汉灵帝在宫里建露台，光造价就花了“百金”。那时一金等于一万枚五铢钱，百金就是百万枚，折成人民币40万只多不少。一个露台就花40万，整套豪宅造价可与现在京沪穗深的房价比一比。
——徐久洲品牌钻家联想：率土之滨莫非王臣，高薪可以养廉，历史终在轮回，老百姓是官员的衣食父母。
 
【资料叁】
    《宋史》第274卷记载，宋太宗太平兴国元年，汾州防御使田钦祚在开封买了一处别墅，花了白银1万两。《宋史》第483卷记载，宋太宗太平兴国二年，武宁军节度使陈洪进在开封买了几处别墅，每处各花白银1万两。《宋史》第257卷记载，宋太宗太平兴国三年，枢密使楚昭辅在开封买了一处别墅，花了白银1万两。
宋仁宗嘉佑八年，洛阳市郊的旱地卖100文一亩；宋真宗大中祥符元年，江淮等地的大米卖80文一石；宋太祖乾德二年，陕西一头成年黄牛卖7两银子；宋太宗太平兴国三年，江西商人请秀才给儿子做家教，每月只需支付2两银子酬金。当时白银1两相当铜钱9百文，买套别墅动辄上万两银子，差不多是9万亩旱地、10万石大米、1千多头黄牛或者给儿子请4百多年家教的价钱。
宋太宗太平兴国初年8月，开封大米每石售价75文，折合白银8分3厘。宋朝一石有66公升，装米约50公斤。按现在稻米零售价每公斤5元计算，一石米卖250元。也就是说，宋太宗太平兴国初年的8分3厘银子约等于现在的250元。换算之后，每两银子约等于3千元。1万两银子，就是3千万元。
现开封的6百平米别墅，每平米1万，加上后期装修，就算是1千万，论市值，最多只有宋朝时田钦祚、楚昭辅等人别墅的1/3。
——徐久洲品牌钻家联想：建广厦万间房奴忧，农田变相征用，农民不再种地，拿什么来答谢人民的公仆。
 
比对中国千年前汉、唐、宋朝盛世之房价，或许，中国现今的房价不能同概而论！汉、唐、宋那时是王者霸主，雄居全球经济之首。洋番毛子畏惧天朝威仪，唯有窥视馋涎。而经受这百年的折腾，今天之中国刚由发展中国家向发达国家过渡。等到哪天人民币1:1兑换美元，也不过是回到民国之前清朝时官银1:1等兑西洋各国钱币。现今，我们只需比对美国、日本、香港等国家地区的房价。未来，中国的房价必然是向上攀升！但是，要针对社会民生、区域经济及受众需求等因素分别制定不同的定价策略。
日前，感受了山东德州开发区太阳谷蔚来城。非常了不起，连当地的士司机也感叹皇明的黄老板会玩。中国太阳能热水器市场难玩，玩房地产赚大钱有出路。于是，皇明未来人居概念住宅开发兴建，一期售罄，二期旺销，三期在建。蔚来城房子售价1.6万，而德州房产均价约6千元。可见黄鸣先生会玩，前无古人后无来者。不过，尚存在许多待完善填补之处，不伤大雅，亦无妨。其概念或许会成为一种新型模式，创新房地产业态。比较可惜地是，黄老板非建筑及园林规划专家，亦不是社区循环供给配套规划师，光靠自己摸索是要付出巨大代价的。事实亦是证明，给了主业竞争对手崛起的机会。不用担心，徐久洲品牌钻家献策：升级换代掌握核心技术；结盟南方的第四代空气能热水器名企；在区域市场挫败T雨或S歌；集中优势兵力在冬天里灭了S歌，断其臂膀，不能成呼应之势(注：T雨及S歌为太阳能热水器品牌缩语，留三分薄面，利日后行走江湖)。
跑题啦，话说回来，当今社会阶层纷杂，不管是马斯洛的五需求理论，还是社会风潮流向，作为房地产企业，乃至泛地产等企业要清楚未来目标去路在哪里？下一步该如何走？
品牌白洞概念，在于不断出招，快速出奇招。徐久洲品牌钻家锦囊：合纵联横！
 
01、房企发展战略规划大纲（二章六策十八法）。
【合纵一章】
其一，价值化。适用于产业发展之策。
央企调整改制合并或退隐；国企与民企相互兼并重组；产业链延伸经营垂直发展。
其二，情感化。适用于基础民众之策。
响应安置政策改造闲置房；推行使用年限分时段房产；推行跨城市易换房屋系统。
其三，人文化。适用于高端消费之策。
申请出台世袭不动产产权；人造旅游景区改私人豪宅；工业闲置用地建农场庄园。
 
【联横二章】
其四，资本化。适用于跨国联动之策。
    收购兼并国际房地产公司；鼓励民企进军海外房地产；在欧美建中国租界抵欠债。
其五，概念化。适用于跨界联盟之策。
    异业合作开发多主题人居；多产业协作共建未来社区；立体空间城及四栖行动屋。
其六，科技化。适用于跨天星球之策。
    抓科学家发现新地球机会；国际联盟融资开发外星球；兴建地球外星样板体验城。
 
02、品牌白洞理论运用规划（二章八策廿四法）。
【应用管理及管理理念】
决策管理：敬畏自然和谐社会。服务化体系：换位思考，善巧方便，接力合力。
企业经营：诚信为本取悦于民。模块化运作：注重系统，社会形象，借力借势。
危机意识：规避风险协同管理。流程化运转：安全可量，进度监控，项目优化。
品牌精神：团体合一统一理念。系统化培训：强化意识，培训为根，服务为本。
人力资源：规划吸纳量才而用。知识化管理：提升质素，轮岗选拔，学习成长。
市场营销：新陈代谢推陈出新。目标化营销：关注焦点，人才技术，绩效激励。
服务考核：明察秋毫执法如山。标准化执行：客户第一，制度第一，团体第一。
互动传播：社会监督舆论导向。公开化调查：满足需求，跟踪调查，质量考量。
 
行啦，暂时打住，以上房企发展规划大纲合纵联横二章等纲目，拟将另行发文阐述相关内容。以上创意思想为徐久洲品牌钻家智慧分享，可供中国大小房地产企业玩耍，亦可供各行各业借鉴！欢迎咨询，财智互动：欢迎院校咨询商榷增设品牌科学研究所；欢迎企业家咨询商晤进军教育产业；欢迎房地产及太阳能等产业之企业咨询商洽协作MBA\BDA行业研究站，营建战略发展及互动传播中心。
 
费尽心思为客户为消费者，还琢磨去美国开租界飘浮移民新星球上去了，老值钱了！涨！必须的！未来，中国房价上涨是硬道理！——徐久洲品牌钻家。
 
 
【说明】
01、本文标题《房企企稳睇财路》为粤语，意为房地产企业站稳定、看清掘金之路。
02、案头相关资料来自李开周先生的探索研究。
03、欢迎转载本文，互动财智。
 
 
徐久洲：品牌钻家。素食主义者。1995普华永道品牌顾问机构/总策划。前广东博士广告公司总经理/执行创意总监。中国广告人实战案例银奖得主。IVC共有品牌营销理论创立人。王牌商业模式研究者。P2P模式倡导者。品牌黑白洞理论探索者。品牌后赞助模式实践者。服务【中国移动+招商银行】等数十知名品牌。城市品牌【文化+旅游+体育+会展】营销战略研究专家。2011第26届世界大学生夏季运动会深圳执行局项目伙伴。深圳市旅游局国际旅游文化项目伙伴。深圳市盐田区文化产业项目伙伴。中国原创音乐基地品牌互动传播伙伴。19年【品牌优化+商业模式+人财资源+价值营销+互动传播】实战顾问。1995世界品牌财智伙伴http://cntv.chinavalue.net .更多资讯Baidu或Google徐久洲品牌鑽家，财智互动laojiuqingcha@qq.com
 

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