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投资理财讲师、投融资培训师张雪奎先生（13602758072），是位投融资界富有传奇色彩的成功人士，致力于各种投资理财人才培训，证券股票的投资研究。“投资先育人”“心理培训第一，技术培训第二”是他的培训宗旨，助你成功是他的培训目标。
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新形势下的浙商投资于投机（上）

历史上的浙商长盛不衰
现代史上浙商人才辈出
新时期的浙商一枝独秀
新形势下浙商投资投机并重

    浙商敏锐的政策嗅觉

    2010年5月13日，国务院《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》公布。这一被称为非公经济“新36条”的文件，在“鼓励和引导民间资本进入法律法规未明确禁止准入的行业和领域”、尤其是“鼓励和引导民间资本进入基础产业和基础设施领域、市政公用事业和政策性住房建设领域、社会事业和金融服务领域”的同时，将政府投资界定为“政府投资主要用于关系国家安全、市场不能有效配置资源的经济和社会领域”。

　　“新36条”所释放出的信号十分明显。在经济刺激政策尚未完全退出之际，经济质量的提升，离不开市场各创新主体的自我努力。而经济主体中最活跃和最具生命力的部分，是民营经济。放宽了民营经济的投资领域，就是大大促进了民营经济的生命力。

　　在中国民营经济的地域性分布中，浙江民营经济独树一帜，浙商资本特立独行。以浙商尤其是温商为主的嗅觉灵敏的“游资团队”，炒房、炒煤、炒油、炒小水电站，最后漂洋过海，迪拜炒楼，以至于外界评价浙江的民间资本是“逐水草而居”“炒”字当头的“游牧资本”，踪迹飘忽，令人瞠目。

　　浙商资本朴素的市场直觉往往比任何高深的经济学理论分析都更为敏锐，哪里有钱赚，哪里就会有他们的身影；浙商资本指向哪里，财富神话就会在哪里上演；浙商资本经常占得市场先机，当别人亦步亦趋跟进时，这些资本又已进军新的领域。浙商俨然成为中国一个流动的“金库”，也一度成为民间投资的风向标。

　　浙商资本实业投资之外，为何体现出这种特性？非公经济“新36条”对于改善这种民间资本投资的作用究竟有多大？新开放的垄断领域能否真正赢得民营资本的信赖，并引导民营资本化蛹为蝶，在新的疆域之中翩翩飞舞？

　　浙商长盛不衰的重要一条，就是对政策的敏锐嗅觉，从历史上的红顶商人到如今的温州炒房团，无不如是。关注浙商资本和他们的变化，就是关注民营经济和它的未来。关注浙商资本和他们的走向，就是关注民间资本和它的未来趋势。

　　浙商敏锐浙资凶猛关注价值洼地

　　凶猛的浙商资本逐利而居，但政策之水，既有能力将其变为寸土寸金的聚宝盆，也可以将其变为一湾泽国的价值洼地

　　“炒房促使房价飙升”“山西煤炭整合逼退”“新疆探油炒棉”“海南楼市泡沫”“迪拜炒楼铩羽”。最近一系列国内外的财经大事件，似乎都与浙江一股股神出鬼没、数额巨大、来去匆匆的民营资本有关。炒房、炒煤、炒商铺、炒棉花、炒石油、炒油田、炒车、炒电、炒大蒜、炒绿豆，浙江的民间资本出没于每个可能带来高回报，同时也蕴含着高风险的地方，追求一切可乘之机，逐利而行。

　　民间资本集中时间对某一行业、某一领域、某一地区的快速流进流出，虽然是市场选择的自然结果，但也存在着极大的不确定性风险。2009年底，山西煤业变局，浙江民间资本损失惨重；新近“房市组合拳”出击，名噪一时的温州“炒房团”去向何方？

　　多个政策同时对民间资本又堵又疏，但效果却经常适得其反。对这些政策，浙江民资的反应，似乎并不那么买账。

    眼光独到的浙江炒房老太与温州炒房团

　　2010年5月中旬的一天中午，与今年大多数的白天一样，60岁的温州瑞安“炒房老太”柯秀兰，悠闲地与邻居在茶楼打着牌，度过她貌似无所事事的一天。这一天她输了千把块。实际上，对于牌局和时局，她目前都不太在乎。像她这样手里握有很多闲置房的炒房客，是今年政策调控的主要目标。

　　2010年4月，中国房地产行业又迎来前所未有的政策调控。中央政府“新国四条”“新国十条”相继亮相，政策重点是打击投机，清理不合理需求。

　　“不做房产，你让我做什么去？总不能让钱躺在银行里？”除了房市，还有股市，是大多数像柯秀兰这样手里有闲钱的太太们普遍的投资出路。但是，作为一个务实的温州人，柯秀兰更喜欢实实在在、看得见摸得着的东西，柯秀兰一直对股市不感冒。

　　十年前，柯秀兰就笃定买房能给她带来巨大收益。2001年8月18日，史上第一个温州购房团共157人浩浩荡荡开赴上海，三天共买走了100多套房子，5000多万元现金砸向上海楼市。

　　来自瑞安的柯秀兰就是这157分之一。彼时，柯秀兰只在静安区买了1套三居室的房子。但是在回去的大巴上，她的心一直未平静，“温州那么破的房子都已经很贵了，上海这么好的房子，这么好的环境怎么这么便宜？”

　　温州人炒房，最初从自家门口开始。由于温州民营企业起步早，早在1998年到2001年之间，温州的民间资本积累，开始脱离生产领域进入当地的房地产市场，促使温州当地的房地产价格以每年20％的速度递增。

　　2010年5月，温州即将开盘的中心地段的鹿城广场，售价已达62000元/平方米～68000元/平方米。作为一个地级市的温州，城区房价均价已达3万以上，超过上海和北京。“很多在外地的温州人也一定会在温州有一套自己的房子。”柯秀兰告诉《中国新闻周刊》。

　　浙江有一句俗语：“买田千千万，买屋万万间。”在整个浙江，富裕之后买房置地，是深入血液的观念。地契、房契，意味着财富、信用、养老保险，是可以传给后代的家族基业。“没有房子留给后代是很没面子的事。”柯秀兰说。

　　从上海回来，柯秀兰开始思量，政策变化可能会给她带来什么机会。1998年，福利分房终结，个人购房成为住宅消费的绝对主体，房地产业将进入高速发展期。与此同时，全国范围内开始出现旧城改造和新区开发的热潮。就在柯秀兰去上海买房的2001年，为了配合国家住房制度改革，支持住房租赁市场的发展，财政部、国家税务总局发布了《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》，对房屋出租的税费进行减免，这是中国首次以税费减免的方式对房地产市场进行支持。

　　为此，柯秀兰做出了以后一直没有动摇过的判断：出发，买房去！外地房价真便宜，早买、快买、多买，温州的今天就是它们的明天。

　　回到家里，柯秀兰开始动员身边的亲戚朋友加入购房大军。柯秀兰的家族是做拉链生意的，经过十几年的原始积累，有一些闲散的资金。尽管这些资金远不够去买太多的房子，但柯秀兰的想法是多买房子，“像经营企业一样去经营房子”。

　　筹集资金在温州历来不是难事。温州的民间借贷非常发达，月利大多在2分到2.5分，有的短期融资利率甚至高达6分，换算成年息，就是72％。由于认定买房收益丰厚，柯秀兰为了买房还借过1毛钱融资利率的高利贷。

　　2002年，柯秀兰再次随购房团来到杭州，这次近6000元/平方米的房子，她出手买了20套。刚签完合同，柯秀兰就把房子挂到中介，卖价12000元/平方米。随后，这幢楼里其他房主只要有人想卖出房子，开价8000元/平方米柯秀兰也接手，9000元/平方米也接手，12000元/平方米还接手。另外，这个小区后期项目开盘，开发商每开一次盘也涨一次价，到2006年，房子已经涨到25000元/平方米。

　　最开始买的那20套房子，让柯秀兰赚到了一笔天文数字。

　　2003年4月，央行“121号文件”拉响房地产宏观调控警报，金融监管部门发出对房地产投资过热进行宏观调控的信号。但是，到8月，国务院又发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》的“18号文件”，首次在国务院文件的层面，将房地产业定位为国民经济支柱产业。到底是警报还是鼓励？虽然二者之间有矛盾，但柯秀兰坚信房地产行业仍有商机。

　　2006年，柯秀兰盯准了大连。她手拿计算器，很清楚地算出房子的基础费用、开发商的利润以及自己的利润。在买房前，她对自己的风险承受能力也已经有了全面的评估。

　　在灯火辉煌的销售中心，柯秀兰吃力地说着普通话，和漂亮的售楼小姐站在一起，完全一副农民模样，但是，这次她决定“玩点大的”，一次性买下了一幢楼的住房，准备“先批发再零售”。

　　在多次说服下，柯秀兰不情愿地向《中国新闻周刊》记者讲述了她“先批发再零售”的具体-----此词语违反了项目中国论坛的相关规定，并已屏蔽------作：“批发”要通过签订两份合同来完成。第一份和银行签，表面上柯秀兰首付20％～30％，获得银行贷款购房。第二份和开发商签，实际上房子贷款的利息由开发商来还，并且柯秀兰还可向开发商收取首付的部分利息。此外，开发商还要保证在一定时限内将她名下的房屋通过中介商转手，否则就得以五至七折的折扣，最终将房子卖给她。

　　如今，柯秀兰握在手里的大连房产，已经涨了近40％，投资的利润高达200％。而开发商则可以通过柯秀兰套取银行贷款，尽快回笼资金。所以，开发商经常主动邀请温州购房团造势，“提振”其他购房人的购房信心。

　　在2010年5月的温州，到处都是像柳絮一般飘扬的全国各地楼盘广告和推介会传单。“我今年都参加了N个推介会了。随便去一个三星级以上的宾馆，都可以看到房产推介会。”《温州晚报》房产工作室的曾志豪告诉《中国新闻周刊》，他也是知名的购房团组织者，“在温州，你不炒房就out了。”

　　柯秀兰只是浙江民间成千上万的草根炒房商人中平凡的一员。温州一直流传有这样的说法：“一流老板办企业，二流三流老板炒房子。”据中国人民银行温州支行的一项调查报告显示，60％的被调查企业认为，自己10％～30％的资金用于购买非厂房的不动产。近十年来，由于中国房地产的兴盛，炒房的高潮也迅速从小企业主、富太太、官太太向普通工薪阶层扩展，慢慢演化成“全民炒房”。一位温州市区不愿意透露姓名的小学女教师告诉《中国新闻周刊》：“我个人手头的房子有34套，大多分布在沿海大城市，其中30套住宅、4套商铺。”

　　据民进中央经济委员会副主任、温州民间投资协会会长兼中小企业协会会长周德文统计：“目前约有2000亿的温州民间资金投向各地房地产，其中北京、上海两地集中了1000亿。”周德文告诉《中国新闻周刊》，此外，温州资本还先后大举进入了杭州、青岛、重庆、沈阳等城市。就像20年前他们担着小商品奔向全国一样，温州人又一次从故乡出发，长驱直入，千里奔袭，攻城掠地。

　　各种买房的传奇，经常带炒房团的曾志豪都曾见识过，“成片成片地像买白菜一样买楼的”；“付的是现金，点钱点了一下午的。”但是，曾志豪也觉得，“不只是温州，山西、鄂尔多斯都有炒房团，全国上下都炒房才最可怕。”

　　房价居高不下，很多地方对温州炒房团一直颇有微词。但周德文也认为这是“抬举了温州人”。“房价上涨的根本原因不是炒房，温州2000亿的资金在全国房市里，不过是沧海一粟。”

　　其实，对于炒房团受到的非议和指责，炒房人很少辩解，柯秀兰们只是留意地听着、琢磨着，同时赚钱，并想办法让自己在大气候的变化下依然能够赚钱。

　　从2008年奥运会结束至2010年初政策尚未出台前，柯秀兰就已经陆续出手了近40套房，“手里的房子肯定会有些损失，但我已经规避了80％的风险，后来跟进者可能会被套住。”

　　柯秀兰说，温州炒房人不仅善于捕捉市场，对市场冷热温度的判断则更为敏锐，知道什么时候进，什么时候出。“去年就觉得房市过热了，就像现在的黄金市场一样，黄金的价格也在高位，我们不会轻易进去。”对于房贷新政出来后，很多消息传温州人从房市出来的资金去买了黄金，柯秀兰觉得这更像是炒作，就像很多房地产开发商希望借助温州炒房团的声势一样，“温州人都没出场，仅凭开发商散布‘温州炒房团要来了’就可以使楼市价格上涨。”

　　“到目前为止，从房市退出的资金并没有那么多，也有退出的，估计不会超过100亿。温州人整体上对房市还是抱有信心的。”周德文对《中国新闻周刊》说。而在柯秀兰的圈子里，一直有“一线城市买房、二线城市买商铺、三线城市买地”的说法。柯秀兰还在找合适的房子，她就想把钱放在她认为保险的楼市。

　　在柯秀兰看来，作为中国目前最稳定和为数不多的投资渠道，炒房如同炒股，“遇到政策也正常”。在房地产沉浮这十年，“老国八条”“新国八条”、各种“大限”、各种“令”，柯秀兰已经见过太多，她早已习惯了。

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