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　　文∕涂山青

　　面对“史上最严调控”和“房地产暴利”的指责，开发商大多觉得十分委屈。

　　房地产到底存不存在“暴利”？社会公众、一些学者和机构与房地产业界，两种观点一直争执不下，各不相让。2010年12月8日，中国社会科学院财政与贸易经济研究所、社会科学文献出版社联合发布国家重大社科基金研究项目的阶段性成果《中国住房发展报告(2010-2011)》（简称《住房绿皮书》）的研究结论说，2009年我国房地产行业的平均毛利润率为55.72%。这是一个远超其他行业毛利率的水平，当称“暴利”了。

　　但是在开发商看来，高房价首先是因为高地价。政府尤其是地方政府，是高房价的最大得益者，他们切走了楼市最大一块“蛋糕”。如果分析一下房价的成本构成，地价占到了很大的比重。确实，十年来中国城市地价持续大幅攀升也是一个不争的事实。

　　这几年，几乎每年的全国“两会”上减税费的呼声都颇高，其中就包括降低房地产税费。据《21世纪经济报道》报道，根据财政部最新发布的《2011年税收收入增长的结构性分析》报告及相关政府部门公布的统计数据，多位业内人士测算，2011年全国征收房地产契税2764亿元，房产税1102亿元，土地使用税1222亿元，土地增值税2063亿元，合计7000亿元，加上3.15万亿元土地出让金，占到全年房地产5.9万亿元销售额的65.25%！

　　上述信息经个人微博发表后，引来众议。不少房地产业内人士认为，由于政府拿走部分占到房价的60%甚至更高，即使开发商零利润，房价进一步下调空间依然有限。因此，欲降房价，必先降税费。

　　不过，眼尖的您也一定看出，仔细分析上述数据和结论，其实里面有一个较大的数据“陷阱”，那就是──从行业实际来看，当年的卖地收入不应该对应纳入当年的销售收入来测算所占比重。这是因为，房地产项目开发周期比较长，一个地块开发周期一般都在两年以上甚至更长时间。开发商拿到土地后，极少能做到当年开发当年售房的。因此，如果想要相对准确测算当年所销售房价中地价所占的比例，应当以前两年或前三年土地出让金平均数为依据。

　　那么，考虑2009年至2011年3年全国土地出让金，应计入2011年所售房屋的土地出让金约为：（1.59万亿＋2.71万亿＋3.15万亿）÷3＝2.48万亿元

　　则2011年税费占房价比例约为：（0.7万亿＋2.48万亿元）÷5.9万亿×100％＝53.95%

　　这仍然是一个很高的比例。这还不包括房地产公司的营业税、企业所得税和二手房买卖的营业税、个人所得税。

　　也无怪开发商叫苦和叫屈了。房地产领域各级各类税、费名目实在繁多。据了解，从取得土地证之前直到获得销售许可之后，6个阶段税费项目达67个（郎咸平团队统计的数据说是63项），向房地产伸手收费的各级部门超过30个之多。因此，各级政府部门从房地产身上以税费形式拿走很大一块，已是公开的秘密。

　　看来，要使房价真正能够“回归合理价位”，除了坚决保持房地产市场“调控不动摇”，政府特别是中央政府也该下决心改革“土地财政”，同时大力整顿和删减房地产收费项目。为房地产行业健康发展营造良好和合理的政策条件。