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房价现状与未来走势

房价是高了还是低了？
关于这个问题，争议颇大，在赞成局部过热的说法的前提下，笔者只是把收集到的一组数据列举出来，让大家判断。
在中国，一套普通住宅大约等于城市居民10至15年的收入，在美国，这一数字大约是3.5年（美国是税前收入，中国是税后收入，中美人均收入差别大约为35倍）。而中国的房屋购买者正在负担着和美国人一样高的房价。在房价处于高位时，一个小幅上升，也意味着开支的猛增。2004年1至3季度，北京普通住宅类商品房售价比去年同期上涨了4.3％。这个看似不高的百分比换算成具体购房款后的数字却不低：一套面积100平方米、价格为5500元／平方米的住宅，总价款为55万元，一年后总价将上涨2.36万元，相当于一名普通公司职员近半年的收入。针对北京住宅价格一路高涨，调查显示，77%的受访者认为存在泡沫。
2004年11月，浙江省统计局城调队发布最新调查结果：浙江杭(州)、宁(波)、温(州)三大城市群房屋销售综合均价已达5125元，房价与市民的收入比突破10︰1。杭州市更是达到11.3倍，特别是，杭州的房价连续12年只涨不跌，最近几年的涨幅达到15%至20%，高档住宅均价已近万元，目前的房价水平已远远高于了市场的平均购买力，普通百姓已经买不起房子了，现行房价远远超过了普通百姓可承受的范围，有84.6%的市民表示难以承受当地的房价，表示还可以承受的占14.9%，表示完全可以承受的只占0.5%。
2004年11月中旬，上海市委书记陈良宇对房地产市场崩盘的危险给予了高度关注。他说，上海房地产10多年来一直持续升温，众多境内外投资者在上海购置了物业，在市区，目前高层住宅房价格较高的每平方米已达4万元。而房地产运作大量靠信贷。一旦出现大崩盘，将会出现大批负资产者，后果将不堪设想。2004年11月20日，国家统计局发布的统计数据显示，到9月末，全国商品房空置面积绝对值仍然较大，达到9777万平方米。 
 
加息对房地产行业究竟意味着什么？
房地产是在投资和消费两端都依靠高负债率的典型行业，加息将同时打击供给和需求的两端。
要谈加息对房地产行业的影响，如果你只是跟房地产开发商谈，他们会认为没有任何影响。不过，那不是事实，只是他们希望如此。因为他们已经把“旺盛的需求”和大幅上涨的房价作为永恒不变的前提条件，他们也希望这两点给自己提供足够的利润空间。对于供应方，希望价格永远上升，这种愿望可以理解。可是，一枚硬币有两面。谈房地产市场，绕不开需求这一面，尽管大家在这个问题上已经争论了很长时间，但基本问题还是需要澄清。
在房地产需求端，大致可以划分为三种：
消费性需求：以自主为目的，兼保值增值要求，属于长期购买行为。
投资性需求：以出租或者转卖为目的，主要追求保值增值，属于中长期购买行为。
投机性需求：以赚取差价为目的，买房是为了高价转手，主要是搏取价差，属于短期投机行为。
在一个纯粹的投机市场上，加息改变人们的投资预算，也改变了人们对买房投资的赢利预期。这意味着后续接盘者会逐渐减少，必然会导致整个资产价格泡沫的破裂。即使消费需求占主导地位，加息对房地产的影响会小一些，但是，由于预算约束和消费者对进一步加息的预期上升，消费需求仍会降低。
关于购房者的构成，有许多说法，有人认为，近年投入房地产市场购买住房的资金，除了来自普通市民外，也有相当部分是投机热钱。譬如，大量投机人民币升值的资金暂时用于购买物业；同时，储蓄利率偏低造成的负利率效应也加速存款和贷款流入房地产市场，寻求更高回报。任志强甚至认为“目前国内买房者主要是5%的富裕阶层”。这些都是主观判断。由于数据缺乏，无法辨别投机需求与消费需求的比例，我们只能认定目前的需求为混合型。
笔者认为，加息对房地产行业的影响会通过需求端表现出来。如果市场是以消费需求为主体，即使加息，房价也不会暴跌。如果市场是以投资性和投机性需求为主体，一旦加息，在继续加息预期的作用下，房价将出现比较大幅度的下跌。
这次加息虽然幅度不大，但这是中国近10年来首次上调银行利率，因此，不管对于房地产企业，还是购房者而言，加息对于心理的冲击将大大超过实际影响。对广大普通消费者来说，加息无疑是一利空消息，提高利率，借贷成本增加会抑制居民购房的动力，动摇购房者对于房价未来预期的信心，使持币观望者增多，导致有效需求下降，房价下跌。对于市场信心的预期下降，才是加息对房地产市场最大的影响。
央行最关注的问题是资产泡沫破灭将给商业银行带来大量坏帐，并可能导致系统性风险，系统性风险是经济金融危机的代名词。央行最终决定选择加息，就是为了避免遭遇系统性风险。而且，在中国目前的行政体制和经济体制之下，中央与地方之间的“政策——对策”博弈已经公开化和表面化。央行选择加息就是因为“道义劝说”无效的无奈之举。央行加息之后，地方还会有别的对策。完全有理由相信，未来地方政府将出台各种政策来对冲加息的影响，所以，我们不能指望一蹴而就。由此也可以得出一个结论：央行将进一步加息。