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房地产泡沫的自我强化
 
关于房地产泡沫问题，人们已经说的够多的了。
没买房的人，希望房价下降；买了房子的人，希望房价上升。地方政府希望房价上升，房地产开发商人更希望房价一个劲儿望上窜。
分析人士大多接受了一种说法：即全球楼市繁荣源于两个因素，低利率鼓励购房者贷款更多；对股票失去信心的持房者，希望投资其他方面。这导致全球半数以上的主要国家，房价都上涨了10%以上，少数城市房价翻番。
市场技术原理告诉我们，某种趋势一旦形成，就很难改变。趋势会在不同因素的作用之下，不断地自我强化，不断地沿着仿佛是受人规定的轨迹运行。只有在它耗尽了主要的利好因素之后，市场才会逆转。
过去5年来的全球性住宅房地产价格上涨形成的资产增值，已经创历史最高记录，正在形成有史以来的国际金融泡沫。更糟糕的是，尽管不少国家已经采取各种措施控制住宅价格泡沫，但泡沫增长的惯性，将把世界推入更严重的住宅房地产虚火之中。迄今为止，除了英国和澳大利亚之外，世界其他国家和地区的房价还没有出现明显的下降。
人们在思考，这是为什么？为什么房价还要继续往上走。在2000年，笔者曾经提出过一个分析股市泡沫的框架。在针对房地产市场进行分析时，笔者提出了几个命题。
第一，资产价格泡沫完全是由少数人操纵的一场游戏，它目的就是利用各种有利的条件，使某种资产价格达到他们的目标价位，然后抛售手中的资产（商品房、股票、债券、期货合约等），以达到获取超额利润的目的。
第二，资产泡沫就是公开合法抢劫的代名词，最终目的都是要抢劫绝大多数消费者或投资者手中的财富。价格操纵具有合法抢劫财富的意义。
第三，在价格虚涨时期——成交量放大前——在最初的庄家将他们手中的资产抛出去之前，相关的价格和总市值也只是一个数字游戏，并不代表着相应数额的财富转移，因为资产还在庄家手中。其他人并没有从庄家手中接过绝大部分或者是全部资产。
第四，造市煽动狂热情绪。庄家需要市场具有一种狂热气氛，这样，其他普通的投资者才会失去理智，相信那些完全是骗人的鬼话。当其他普通的投资者失去理智和正常的判断力之后，他们就会选择购买。于是，庄家顺利地在高位转手。这时，财富转移了。
第五，我们判断一种资产的价格泡沫是否已经到了要破灭的时候，最关键的是要看大规模的财富转移过程是否已经实现。
第六，平均来讲，房地产价格翻番就接近于泡沫破灭的临界点。因为七成以上的房地产的交易是建立在借贷基础之上。如果利率上升而且借贷条件发生重大变化，将使得后续购买者更加谨慎，从而使得这个泡沫游戏提早结束。任何逆势而为的炒作都是为了欺骗一般弱势消费者。最终，市场会对这种行为进行加倍惩罚。
这种分析思路可能不完全适用于所有地方和所有时期的市场。不过，它还是提供了一个比较有参考价值的框架。
那么，支撑房地产价格的主要力量来自何处呢？
首先，中央银行不愿意房地产价格降得太快。因为降得太快，会影响上万个行业数以千万计工人的就业，这样，将对整个国民经济造成巨大的冲击。
其次，商业银行根本不愿意看到房地产价格下降。商业银行发放贷款所接受的抵押物中有80%属于房地产，一旦房地产出现崩盘，将影响到这个金融体系的健康。
其三，开发商绝对不愿意放地产市场走下坡路。开发商是依靠造房子赚大钱的商人，是他们操纵了房价，他们已经从价格操纵中尝到了甜头。他们希望继续获得暴利，就不会轻言放弃操纵市场。
其四，已经买房的业主希望房价稳中有升。无论是自住还是投资投机买房的人，都不希望自己手中的物业贬值。
其五，在中国，地方政府和有关政府主管部门希望房地产市场一直红红火火，这样，他们就可以浑水摸鱼，卖地捞钱。所以，他们会千方百计地跟主张抑制房地产市场“虚火”的政府部门对着干，大搞“政策—对策”博弈。
而在众多的有话语权的大腕面前，反对的人尽管很多，但是，由于他们属于还没有买房的“穷人”，他们的话语权受到限制，他们的声音很小，他们不能左右政策的最终走势，所以，他们只是政策的接受者。在房地产市场上，虽然他们反对价格上升，但是，他们要生存，要睡觉，要结婚，要生孩子，他们还不得不买房或者租房，客观上，他们的行动证明，他们其实也是房价上升的支持者。
在中国，还有一个不可阻挡的城市化，这个城市化过程据说要经历50年甚至更长时间。当我们想象有至少5亿人等待着要进入城市时，就不难理解中国的房地产商们为什么那么牛气了。
正因为许多人的身家性命、生活、工作、梦想、信誉、政绩和命运都已经与这个行业联系在一起，就决定了它是一个众多力量和势力博弈的场所。在“泡沫—财富转移”这个完整的游戏结束之前，决不轻言崩溃。这个过程就是一个不断的自我强化的过程。
原文出自郑友林著作《身边的经济学》（2006）