余大洪的博客复制网址 | 设为主页| 加入收藏

    1月26日，应中国中小企业国际合作协会的邀请，作为营销专家拍摄了《畅讲中国》节目，题目是《终结经营城市》，从山东省委副书记、青岛市委书记杜世成违法批地和干预工程招标谈起，谈到抑制高房价。我的主要论点如下： 

    1、将城市作为“品牌”来“经营”，同样要把握好“经营”的目标：是“为民”谋福，还是“为己”谋利，“为己”谋官。

    2、房屋作为一种特别的商品，价格同样由“需求”和“供给”关系决定的。政府的工作重点要放在“需求”上。新建房产的空置率说明：“供给”不是问题焦点。

    3、终结高房价的主要手段不是“降低地价”。因为降低地价影响的只是成本。短期不会影响“需求”和“供给”关系。

    4、社会上抱怨最大的是“三种人”：毕业之后工作了3-5年的中低收入群体（结婚年龄的人）；拆迁户；城镇化过程中进入城市的“新贵”。这“三种人”的特点是——急于买房（结婚、居住、孩子上学）。

    5、从谈判中的议价能力（Bargaining Power) 看，“三种人”的议价能力极低。按照谈判原理：谈判双方中“急”的一方议价能力低，也就是说“时间”影响“权利”。“三种人”急，但KFS不急。

    6、KFS不急的原因是：建房的钱是银行贷款，房子卖不出去也可以升值，或者“自己买”（从银行套出更多的钱）。银行不愿意打官司收房。

    7、在银行的信用评估体系中，“三种人”比“炒房者”信用低，不容易拿到贷款。应该反过来。

    8、廉租房和经济适用房能增加“需求”，但有几个问题：地方政府没有土地收益，没有积极性；5%的比例太低；没有卖给低收入者。原价回购是好办法，“新房新政策”。

    9、《结算土地增值税办法》不会让KFS“急”于卖房，原因是2.1条款、3.2条款。3.2条款实际上鼓励KFS“屯房”。KFS不“急”于卖房，房价不会跌。

    10、四种有问题的买房人：用自己的钱买了第3第4套房出租的人；用自己的钱买了第3第4套房空置的人；贷银行的钱买了第3第4套房出租的人；贷银行的钱买了第3第4套房空置的人（短期炒作）。政府的工作重点应该是限制第四种人，以家庭为单位控制银行贷款。“引爆点”（breaking point)管理法。

    11、2008后房价是否跌，要看气球会不会被吹爆（可能性不大）。政府的工作重点是“放气”。

    。。。

    该节目将在某重要媒体播出。我先卖个关子不说。大家等着看吧。：）