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专家文章

房地产公司的竞争力在哪里?---发表于中国经营报 2012-07-26

 

 

  北京锡恩咨询公司董事长 姜汝祥

 

      记得很多年前,我看过专业期刊《阿尔法》公布的全球最高薪酬调查,全球薪酬最高的是基金经理。25名收入最高的对冲基金经理去年平均年收入比上年狂涨57%,达到5.7亿美元。其中,Renaissance Technologies公司创始人詹姆斯·西蒙斯以17亿美元的收入高居榜首;Citadel投资公司创始人肯·格里芬和ESL投资公司的创始人爱德华·兰珀特以14亿美元和13亿美元的收入分列第二和第三位。广为人知的索罗斯,以9.5亿美元收入排名第四。

而《福布斯》2006年公布的美国500强企业CEO薪酬排行榜前十名中,第一名是苹果公司的史蒂夫·乔布斯才有 6.47亿美元,戴尔公司CEO迈克尔·戴尔(Michael Dell)排名第六,为1.53亿美元;思科首席执行官约翰·钱伯斯排名第十五,为7133万美元;AT&T首席执行官爱德华·惠特克排名第二十五,只有4225万美元。

到了2011年,排在第一位的是:苹果CEO蒂姆·库克(Tim Cook)3.78亿美元,第2位:甲骨文CEO拉里·埃里森(Larry Ellison)7760万美元,第3位:J.C. Penny公司的 CEO罗纳德·约翰逊(Ronald Johnson)5330万美元。数据显示,实体公司如苹果创造的利润在增长,但苹果CEO的薪酬在降低。

根据2011年《阿尔法》公布的数据,全球最高薪酬的是新一代"对冲之王"西蒙斯,他的薪酬是25亿美元,名列第二的保尔森收入为20亿,排在第三的阿罗德是15亿。对比一下,实体公司CEO的第三名收入,也就是基金公司第三名的零头而已,实在令人伤心。

我相信,没有人认为苹果公司的史蒂夫·乔布斯,库克,戴尔公司CEO迈克尔·戴尔,思科首席执行官约翰·钱伯斯等等这些世界一流CEO,创造的价值会比那些基金经理少,但为什么他们的薪酬却大大不如顶级的基金经理呢?

答案在于资源使用效率与制度设计。沃尔玛的利润有几百亿美金,但沃尔玛的员工超过两百万人,在全球有成千上万的大买场,所以人均利润并不高,而且占用了大量的有型资源。而同样的人均利润,可能一个基金经理顶沃尔玛几万个员工,比如2011年全球薪酬最高的西蒙斯,他供职于Renaissancr Technologies对冲基金公司,但他本身却是一名数学教授,他利用计算机模型获利,基本不用人!

另一方面,越是依赖有型资产创造的效益,其制度安排相对越简单,工业化复制越容易,管理的难度就会小一些(薪酬自然就少)。而越是依赖无形资产创造的效益,其制度安排越复杂,工业化复制越难,管理的难度就大一些(薪酬自然就高)。

这一点也可从行业的统计数据得到证明,中国大陆的22个行业的上市公司高管中,人均年薪最高的是金融、保险公司最高,达到75.76万元;最低的是木材家具行业与纺织服装行业,仅为8.81万元与11.56万元。

所以,市场回报的规则是:从个人看是人均创造利润,而从行业看是资产性质(有型或无型)。从这个角度看房地产公司的竞争力,会有一个完全不同的视角。

房地产行业如果把从设计到建筑到物业全算上的话,那人均利润是很低的,扩张复制的难度也非常大。所以,严格地说,房地产公司其实是一个“整合集成”性质的公司,创造房地产公司利润的核心是其整合点,而不在其在于业务。

这样一来,问题就简单了。房地产公司选择的整合点是什么?答案也不难回答,那就是市场交换中最有价值的那部分――从长周期看,最有客户价值的稀缺资源决定了利润产出。

还是基金为例。基金经理的薪酬为什么高?甚至远远高过诺贝尔奖?道理在于产权设计与市场化运营方式,股票市场是一个市场信息分析与直觉判断并存的市场,更 是一个存在着可以“坐庄”去对赌的市场,一般人缺乏如此巨大的信息处理能力,更缺乏足够的资金去对赌,所以,最好的方式就是把钱投到基金公司,而选择基金 公司最简单的方式,就是选择基金经理。

另一方面,股票市场本质上是一个交易市场,这决定了其产出的即时性,也就是好与坏,可以立即分高下,得与失,可以立即证明,游戏规则很明确。“大户型”的 市场设计,让基金经理成为人力资源价值最高的人,反过来,基金经理也是市场透明度最高的人之一,其透明程度与娱乐明星可以一比。

按这样的原理,房地产公司的竞争力,其实取决于在房地产公司中,哪一个要素对利润的影响最大?过去的房地产是靠土地与金融来整合资源,尤其是土地。但土地的价值又由谁决定?回答是城市化(土地价值)与业主的居住价值(生命价值)。

这就意味着,房地产整合产业的能力,从根本上讲,是土地价值的设计能力,以及生命价值的服务能力(金融其实是由此而产生的,是业主生命价值的时间与空间的安排),这两个能力对产业链的价值是最高的。

这一定位对房地产公司是很重要的,因为这样就真正把房地产第三产业(房地产是第三产业)的属性真正解放出来了,房地产的本质是服务,而不是制造(中国房地产开发商目前这种把房子制出来赚钱,理论上讲,还是第二产业的玩法)。

区别也正在这里,第三产业对制度的要求远比第一产业,第二产业要高很多。正如耶鲁的陈志武教授指出的那样:法治与第三产业发展程度正相关,制度资本欠缺的国家比较利于发展制造业,但不利于第三产业发展。

这是因为制造业中,主要以劳动力优势与所谓的产品性价比获得,这两点对制度的要求并不高。反过来,服务业更讲究诚信与合约的价值,对制度机制的要求也就较高。这就解释了为什么制造业在中国也可以发展(更何况制造业能最好地发挥中国的劳动力优势),而证券市场在中国则发展艰难。

中国房地产公司走的是类似服务业的制造创新之路,或者说走的是“制度资本”之路?还是走类似制造业的产品硬件的功能之路?显然,中国房地产公司走的是制造 业之路,它的做法更接近第二产业,而离真正意义上的第三产业要远很多,不少房地产公司就是“项目公司”,而项目公司本质上从事的就是“制造”,而不是服 务。

 从 这个角度,我们很容易看到房地产公司的竞争力,在于人的能力,而不在于资源的能力;在于服务能力,而不在于硬件能力;具体说来,体现在产业要素上,房地产 公司的竞争力是基于客户价值的产品设计能力,基于业主幸福感的物业服务能力,以及基于社会资源的金融创新能力。这三大能力才是真正的房地产竞争力,而如果 这三大能力错位,必然导致这一产业出现“劣币驱逐良币”的现象,在这个意义上讲,宏观调控的目的是什么?我觉得就是提高房地产公司竞争力,而让一部分无能 的公司退出这个行业,实现经济平衡增长。

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中国企业执行***人。
类别:房地产 |   浏览数(21661) |  评论(0) |  收藏

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