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得益于私有基金和公共基金的共同努力，弗吉尼亚州塞勒姆（Salem）一个废弃的老兵医疗中心，已经被改建成了节能型的生活和工作设施，这一结果证明，投资者可以在赚钱的同时为社会变化提供支持。

这是最近举办的“沃顿社会影响大会”（Wharton Social Impact Conference）一个小组讨论的主旨，该大会关注的焦点是：为房地产部门的社会责任项目提供资金支持的创新性方略。到底有多少资金在用于建设的同时，还能服务于社会效益和环境效益呢，每个人都在猜测。一位专家估计，这些资金有20万亿美元，这位专家是旧金山一家致力于在加利福尼亚州低收入地区创造高质量就业机会的大规模投资基金的管理者。然而，来自摩根大通集团（JPMorgan）的数据则显示，这些资金的规模要小得多——在未来8年内，只有4,000亿到1万亿美元。

5 Stone Green Capital——一家专注于绿色科技的小型投资基金——的执行负责人（managing principal）道格拉斯·P.劳伦斯（Douglas P. Lawrence），将弗吉尼亚州的老兵医疗综合设施称之为“双赢”的项目，因为“投资者获得了8%的回报，无家可归的老兵则得到了明亮的现代化住所、周到的医疗护理以及在全年运行的温室里挣钱的机会。对军方来说，这个项目之所有很有影响，是因为它给老兵带来了深厚的关怀。”劳伦斯谈到，他曾在摩根大通集团城市绿色物业基金任职投资组合联席经理人。

劳伦斯还谈到，此外，弗吉尼亚州的这个老兵项目还是个绝对可靠的投资，因为建设贷款和出租均得到了政府担保，他接着谈到，“如果这个建设项目没有采用绿色技术，我今天连看都不会看它。”

承担社会责任或者进行可持续的房地产开发，涉及到的不只是盈利问题。虽然投资者确实希望获得回报，但其中有越来越多的人同时希望从事某些更崇高的事业，无论是在城市房地产建设、绿色科技、就业机会创造、保护历史遗迹、为人们提供获得医疗保健、教育、洁净的饮水、健康食品的途径等方面，还是在需要资金改变现状的其他诸多领域。

“绿色建设（building green）的成本并不更高。只是它们的花费方式不同，因为它们带来的节约是长期的。”劳伦斯谈到。“因为到2050年，全球人口有望增长到70亿，我们的矿物燃料也趋于枯竭，所以，唯一行之有效的出路，就是采用绿色技术将运营成本保持在尽可能低的水平。”

忘了竹地板和自行车停放架吧

劳伦斯管理的基金专注于三种房地产项目：城市中的多户住宅（multi-family housing）；适合翻新改造的老旧工业建筑，因为它们可以催生新公司和新工作岗位；食品杂货店和药店的建设，因为它们“始终都是必不可少的”。他嘲笑自己称之为“批发商建设商”（merchant builders）的人说，“他们以尽可能低的成本完成建设项目后便一走了之，把问题都留给了接手的人。”

他指出，相比之下，“绿色建设并不是指采用竹地板、设置自行车停放架，而是通过压低费用而改善盈利状况。此外，还要学习如何更好地管理我们这个星球的资源，学习如何从一开始就把项目建设得更好。这不过是个增加盈利的传统资产管理过程，并不是什么金融工程。”

虽然“影响力投资”（impact investing）在“后衰退”（post-recessionary）时期发展势头良好，但还远没有成为主流，小组讨论主持人、投资顾问和费城前财政局长本杰明·布莱克尼（Benjamin Blakney）谈到。他提到了人们在讨论提高回报率时发生的微妙改变。

“现在有一种不同于讨论‘社会责任’投资时的动态，社会责任投资听起来低一个等级，因为（社会责任投资的）投资者知道，要想获得投资回报，就要做出一些让步。”他谈到。“而‘影响力投资’则改变了目标的着重点。这种投资同样承认‘现金为王’，讨论投资时同样‘唯利是图’。（他们想说的是）要让我看到钱。不要忘了，资金经理人承担着受信责任，也就是要获得市场回报率水平或者高于这一水平的投资回报。”

这一领域日渐流行的热络字眼还有“风险慈善”（venture philanthropy）和“负责任的资本主义”（responsible capitalism）。在本次会议中，比尔·盖茨的名字反复出现，这表明了人们存在这样一种需要：在有足够多的钱赠与他人之前，要首先挣钱。

让金钱与热情结盟的更好分析

房地产开发有其固有的复杂性。布莱克尼告诫说，有时候，增加影响力投资的渴望，会与一个试验性项目的失败正面遭遇。盖林集团（The Gallin Group）——去年曾对51个居于领先地位的影响力投资者进行过调研的一家市场研究机构——认为，一个重要障碍是，缺少高质量的投资项目，同时，缺乏有能力实施并提升其结果可衡量的投资项目的投资经理人、咨询顾问和企业家。

“资产所有者称，如果他们能找到高质量的投资机会，他们就会投入更多的资金。”这项研究指出。“他们已认识到，他们的投资项目可起到示范项目的作用，这些项目的成功，可以促进额外资金的流入。因此，投资项目的管理团队必须过硬。”

业界先锋——比如，纽约30亿美元的洛克菲勒基金会（Rockefeller Foundation）——将影响力投资视为一条减少贫困和其他社会问题的途径，但更重要的是，他们可以将这种投资当作把财富从最大的私营资本市场吸引进来的“胡罗卜”。

越来越多的投资已开始探查社会效益投资的机会，因为“最近几年来，传统投资机会不佳。”对冲基金蓝港集团（Blue Harbour Group）的常务董事约瑟夫·J.哈斯利普（Joseph J. Haslip）谈到。此前，他曾在四个资产均超1,000亿美元的退休基金中担任纽约市的代表人。“毫无疑问，环境正在变好。另外，越来越多可资利用的分析结果，也有助于投资者将其资金与其热情结合起来。”他谈到。“举例来说，数据显示，董事会中拥有少数族裔和女性董事的公司，比没有这些董事的公司表现更好。”

虽然有些观察人士认为，绿色建设将成为“新标准”（new normal），不过小组成员、纽约大学沙克房地产研究所（Schack Institute of Real Estate）的斯图尔特·布洛茨基（Stuart Brodsky）教授预测，美国商业市场还需要15年才能实现“全部绿色建设”。这个市场确实已经取得了进步，“但是，建设中依然存在很多浪费。这个行业将从标准化的要求和政府的主导中获得更大的收益。”布洛茨基指出，他曾任职“能源之星”（ENERGY STAR）的国家经理，“能源之星”计划的实施，减少了2,400公吨的温室气体排放，并节约了75亿美元的能源成本。

税收抵免政策和政府扶持的其他再开发战略，将刺激私人投资者将其资金投入公共项目。大约有20个州已经授权或鼓励公共退休基金，在拥有社会效益的项目上，尤其是能支持地方经济发展的项目上投资。

华盛顿特区的 “ 第二个市中心 ”

小组成员、华盛顿特区一家房地产开发公司的董事长、美国住房和城市发展部（U.S. Department of Housing and Urban Development）公共住房投资办公室的前副助理部长埃莉诺·R.培根（Elinor R. Bacon）指出，在最近10年中，在公共住房领域投资的私人资金数量增长了3倍。她的最新项目，是华盛顿西南部一个占地23英亩（约合9.3公顷）的滨水项目，这是个由哥伦比亚特区（District of Columbia）和包括培根的公司在内的六家房地产开发商共同建设的公私合作项目。

“渔人码头”（The Wharf）项目的建设预计从明年年初开始，有望在2020年完成。培根补充谈到，这个项目是社会责任房地产开发的典型，因为该项目将把哥伦比亚特区拥有的一个与其他社区分离的破败滨水地区，改造成一个生气勃勃的地方，以供人们居住、工作、购物、学习和游玩。她谈到，通过创建某些人所说的华盛顿特区“第二个市中心”，而不是将建设项目推向成本更低的郊区，这个项目已成为“智能发展”（smart growth）的榜样。

有些城市重建项目，会将一个地区改善成长期居民无力承负居住开销的社区，但开发商和华盛顿特区会依据几个衡量方法，确保“渔人码头”项目不会成为另一个这样的城市重建项目。培根表示，虽然该项目也包括一个游艇俱乐部、一个洲际大饭店（Intercontinental Hotel）、多条自行车专用道、一个大学校园和大约900个居住单元，但数量众多的低收入和中等收入家庭将入住这些居住单元。

此外，该计划还保证，由该项目创造的工作机会，有51%都要留给华盛顿特区居民。另外，派往该项目的建筑学徒岗位竞争激烈，而当地居民则能优先获得其中30%的岗位。因为认识到了这个城市的滨水地区——波多马克河（Potomac）、安娜克斯提亚河（Anacostia）和华盛顿河道（Washington Channel）沿岸——是该市被伤害最严重的资源，所以，该项目还包括一个大型蓄水池的再利用工程，此举旨在减少或消除暴雨雨水的溢流，培根指出，加上这个工程，该项目将带来三个最终成果，因为它既为股东创造了收益、保护了环境，也改善了在那里居住、工作的人以及穿过这个社区的人的生活。“这个项目完成后，将显著改善那里的生活质量。”