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商业地产六方会谈陷入僵局

发薪社特约记者夏奇才北京报道：

   由于商业地产的复杂性和长期性，参与商业地产各环节的组织众多，但是基本可以分为政府、资本方、开发商、投资者、租户和消费六个玩家，弄明白了他们之间的基本关系，有助于更好的理解商业地产。

    政府：政府是商业地产的干爹，干爹大多有权有势，可以影响干儿子的生长环境以及身体状况、营养等情况，同时等干儿子长大后也可以享受他的一份孝心。政府制定的游戏规则可以限定商业地产的规模、业态构成、资金来源等等，对商业地产项目拥有不可忽略的影响。
    而商业地产作为城市的地标性建筑，可以解决就业、税收等政府最关心的问题。政府可以通过商业地产项目的规划，重新统筹资源，提高城市生活指数，为市民创造更美好的生活，从而有效的提升政绩。

    资本方：资本方是商业地产的亲妈，为商业地产提供了所需的资金支持，就像母亲宝贵的乳汁，使得商业地产项目的得以顺利的开工和运营。而目前国内商业项目筹资渠道过于单一，基本为国有商业银行，但银行贷款的利息和时限和商业地产长期的回报率存在较大偏差。    

    同时由于商业地产投资收益期限较长，无法满足许多基金对投资快速收益的预期，使得众多基金对商业地产兴趣缺失。因此找一个更可靠更长期更实在奶汁更丰富的亲妈是所有商业地产的梦想。好消息是干爹目前已经开始考虑这个问题了。

    开发商：开发商是商业地产的亲爹，是项目的规划、定位、建造和经营者，对商业地产项目的成败负有直接的责任。
      开发商有权决定商业地产是自持经营还是一卖了之，自持经营是对商业地产运营能力的最大考验，出售的关键则是价格。自持经营就好比是养儿防老，每月拿的钱不多，却总有个盼头。销售就是让女儿嫁入豪门，一笔丰厚的聘礼就是亲爹的梦想。

     投资者：投资者是商业地产的后妈，购买商业地产的目的是通过出租收益，但也有一部分投资者是出于资产保值目的，即投资者也享受租金收益和物业升值双重收益。
     例如三里屯SOHO热销原因之一是众多山西煤老板大手笔的购买，而这些煤老板对租金收益却并不关心，因为这个后妈比亲爹更有钱。

     租户：租户是商业地产的长工，租赁老爷的铺子然后上交租金。租金交得多，长工就少赚点，老板仁义，长工少交点租金，日子就好过点。

    消费者：消费者就好比是河里的鱼儿，长工们用各种利益诱惑鱼儿，一旦上钩，鱼儿就被长工变卖赚钱，从而给后妈缴纳租金。

      但是鱼儿一旦发现上当后就很难再次上钩，导致了长工、后妈、亲爹、亲妈、干爹全部傻眼。消费者是商业地产能否盈利和升值的最关键因素，只有消费者产生了消费行为，商业地产的价值链条才能最终形成。

      从以上六方的角色来看，上一级的角色似乎比下一级更具优势，并对下一级形成制约。而事实上下一级的主动性更大。商户所提供商品的价格和服务不能让消费者满意时，消费者可以捂紧钱包。投资者的租金要加过高时，租户也可以用脚投票去选择别的商铺，而开发商商铺售价过高时，投资者也会过其门而不入。而如果政策和资金不到位，开发商也有可能会会选择放弃。
 
    商业地产的各环节其实最具挑战性的关键是利益分配问题。从拿地到运营之间可以赚100块钱，这钱究竟怎么分，政府、投资方、开发商、投资者、租户各自该赚多少，任何一方的利益没有受到合理的尊重，商业地产的盈利链条就可能断裂。如果想通过赚120块钱平衡利益，那么最后消费者就会消失，因为那20块钱本属于消费者。

     而以散售的商铺更是将追求利益最大化作为最高指示。商业地产合理的售价其实并不难计算，但有些胸怀大志的开发商却又手持大炮漫天开价，那结果很简单，投资者不买开发商死，投资者买了等于自杀。当妄想通过租金收入收回投资成为奢望时，许多人对物业升值寄以厚望。但是这又引起了一个鸡生蛋蛋生鸡的问题。商业地产物业的最终价值取决于其租金收益，在租金收益没有明显提高的情况下，那商业地产凭什么会升值？升值的财富来自哪里？

    在商业地产中，只有共赢没有独大，合理的利润即是最佳的利润。赚的钱不归我，我站着说话不腰疼。