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今年12月房价将加速下跌,此时买房千万不能! 2008-11-05

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    在阐述这个观点之前,先看一下我在本博客07年3月29日与07年8月21日房价大涨时写的两篇文章,一篇是《上帝欲使其灭亡,必使其疯狂》另一篇是《房地产四败俱伤的阶段即将来临》:
                《上帝欲让其灭亡,必使其疯狂》(07年3月29日)
  我一直预测房价将会上涨,一直是房价上涨的忠实推荐者(见我的博客文章《张钰性交易与房价上涨原理》),北京不停上涨的房价印证了我几年前的预见,因为从供求关系的角度,中国人花四十年的积蓄买房,所谓四十年是:前二十年的积蓄,以及后二十年的银行贷款。四十年的购买力量涌向市场,形成了巨大的需求,而供给相对较少,所以形成了初期的上涨,并且现在买房已经成了普通人的必修课,在以前结婚的时候,家里能有一间房间,贴个喜字就能蒙混过关,因为当时大家都这条件,没有比较,而现在,你结婚如果不能买一套房,丈母娘一脚就会把你踹出门去,古语说得好:不患寡,患不均。你想想,你的同学朋友结婚都买了一套房,你没买,你能咽得下这口气吗?所以,巨大的需求造成了供求关系不平衡,所以造成了初期房价的上涨。
  但今年形势变了,北京房价的上涨已经开始疯狂起来,二万一平、三万一平比比皆是,为什么今年会加速上涨?原因有两个,一是前期部分专家天天唱跌,然而房价并未下跌,所以造成了大众普遍有“曾经有一个房价摆在我面前,我没有珍惜”的后悔之意,在房价节节攀升的时候,开始追涨,和股市一模一样,更加火上浇油的是,政府为了面子,在奥运会之前停止在北京审批新的地产项目,"满城尽是破工地",有损我们“大国”的威严,让洋人看了多不好。所以导致房产项目供给急剧减少,而恐慌性追涨的人群却越来越多,到处都是排队买房的人,在恐慌性追涨+奥运面子停止审批的双重作用下,供求关系严重失衡,房价象火箭一样的上升,此时才是真正起泡沫的时候了,如果我们此时买房,百分之一百会接最后一棒,所以我告诫大家,此时千万不能买房(限价的中低价房除外),奥运之后,政府为了平抑房价,必定会有大量的房产项目入市,供给量将是巨大的惊人的,市场价格的的核心是供求关系,供一旦大于求,价格必然下跌。
  在东直门,某项目造一个概念就想卖三万一平,而离其不远的高档二手房,原价二万,现在已经卖到九千,业主几年损失50%,二手房都跌了,新房还会远吗?兄弟姐妹们,此时千万别买房,不信,我们08年后见。

《房地产四败俱伤的阶段即将来临》(07年8月21日)
      从中国的人口绝对值来看,从中国的城市化进程来看,房地产再繁荣二十年是没问题的,并且从实际而言,长远的看待房地产向上走也是没有问题的,我今天要说的是,虽然市场的刚性需求最终会导致房地产长期看好,但那是一个漫长的过程,由于短期内地方政府、开发商、炒家的急功近利,导致了消费者恐慌性购房,为房价火上浇油。这种形势势必会导致市场与中央政府的双重反击,并且这次反击会是有力的,短期内炒房、盲目追高买房都是有很大的风险的。
    首先是市场,理论上,中国人多,房少,有市场需求,但很多人忽略了一个最基本的问题:什么是市场?市场的形成必须有两大因素,缺一不可,一是需求,二是购买力。在房价尚未飞速上涨的时候,中国消费者凭借银行的支持催动了房价的上涨,但是,银行支持也不是无限制的,并且房价的上涨超出了消费者的实际购买力的时候,所谓的市场就断了一臂,必然会导致下跌或停滞不前,前天我在公司旁边的楼盘围档上看到广告:一百万一套。嘿,很便宜,一问38平米,并且所谓的一百万根本就是子虚乌有,最便宜的也要128万,还是二楼的,售楼的说:先生,可以投资的。我说:呸,你把有钱人当傻子呀,你这价格还投资?告诉你,有钱人可不傻。那个靠着美国大使馆的所谓高档公寓,到现在才卖出六套,还吹嘘供不应求,真正卖了多少,上网一查便知。
    其次是政府,我们先看一看大形势,国际上,美国的次级贷风波席卷全球,中国的金融系统不会无所触动。国内,中央政府三令五申,房价依然飞速上涨,与和谐主题背道而弛,中央政府实际上已颜面尽失,根据我中央政府历年来的习惯,非得痛下杀手,即使撇开金融风险问题,民生问题,也会存在面子何在?威信何在?的问题,96年股市上涨如火如荼,中央政府三令五申,出台了很多措施依然打不下股市,最后,火了,结果如何,当时炒过股的人都知道。如果地方政府、开发商与房地产炒家们不仔细研究一下历史上“人民民主专政”的威力,不有所收敛,一意孤行敢跟中央政府对着干,让中央政府没面子没威信,绝对没好果子吃,快则六个月,短则一年,估计中央政府会通过一手扩大限价房入市以增加供应,一手收紧个人房贷以减少需求的形式,对高烧的房价痛下杀手,房贷首付最少要达到50%以上,这种手段将导致地方政府官员掉乌纱、相当一部分开发商资金链断裂、炒家割肉、消费者付不起首付。短期内,地方政府败、开发商败、炒家败、消费者败的四败俱伤的房地产阶段即将来临。
    也许有人会问:如果我买房自住,该怎么办?我也不用很麻烦的细细的划地段评价格了,笼统的说吧,在北京五环内,一万两千元以下的房子可以买,一万两千以上的要慎重,一万五以上的绝对不要买,在几年的时间内,房价会稳定在一万二左右,至于说多少多少年以后,我们都没了,讨论房价就没意义了。
  好好考虑一下购买力与政府威信问题,房价短期内何去何从,一定会迎刃而解

   
  这两篇文章发表没多久,房地产行业进入了冬天,基本上被我预测到了,唯一没有预测到的就是地震,更是压在中国房地产价格身上的“最后一根稻草”,我写这篇文章的目的不是炫耀预测的准确,而是告知购房者此时千万不能买房,开发商寄希望于政府救市,别说政府不救,就是救,也救不了了,前期的降息,很多开发商误认为是:“解放军来了”其实根本不是来救房地产的,而是救中国的制造业的,开发商可千万别会错意。要想真正救自已,唯一的出路就是降价,将前期误吞的不应属于自已的肉吐出来,将价格回归到市场的真实价格,否则,无论是搬出猪坚强还是牛坚强进行自慰,都摆脱不了失败的命运,作为购房者,此时千万不能买房,房价将从今年12月开始加速下跌绝无悬念,最少会跌去30%至40%,为什么会从12月份开始加速下跌,到时我再告诉大家,反正时间不长,只剩两个月了,我们尽可以等待,到12月份,我们一起来回顾这篇文章,一定会有感慨。

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