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      所谓商业地产,那就是区别与住宅有使用功能的房产产品。在社会上一般称为商铺产权。

      一般而言，商业铺面的产权登记期限为30-50年，住宅一般在50-70年。

      商业地产是指地产和商业经营的有机结合，通过商业来提高地产的价值。


      一、商业项目评估要素：

      1、地理位置：交通方便快捷，物流通畅，前后发展空间足够，能满足商业的低成本扩张。商圈内消费群体，市政配套等

      2、经营业态：业态规划重点考虑商圈的覆盖，周遍业态的竞争，及业态衍生配套情况。

      3、业态规划：业态规划重点考虑业态搭配的合理性，布局的巧妙性。尽量方便、快捷。

      4、主力店引进：主力店或者旗舰店的引进可以提升自身的高度，同时自身的定位必须与同级别的大型商家组合，才能达到预期的效果。否则增加谈判压力和商业启动的难度。

      5、管理模式：商铺出租，联合经营，代理经营，连锁经营等，有统一监管，统一服务和售后

      二、南北商业地产启动的差异

      说起南北差异,大多都会想到气候的差异,北方冬天屋外气温低下干冷,南方冬天虽然暖和,但潮湿阴冷.由于气候的差异,人们生活起居和生活习惯也有了很大的差异.人群选择居住的方式也有了很大的差异.南方城市人口集中,商业化程度高,北方地广人稀,商业程度有待开发.由于现实的差异,南方经济发达的地区开始瞄准西北和东北市场,把经营的项目逐步向北方推进.讲到商业地产的启动,简单缔结以下几点差异:

      1、南方商业地产启动迅速，南方城市人口集中，乡镇人口同样集中，在集中居住的环境中启动商业项目操作手法比较简单，灵活。可以通过电视，报纸，户外媒体等传媒进行轰炸式宣传。而北方因为人口不集中，居住分散，针对商业项目的接受需要一定的时间周期，所以通过电视和报纸，户外媒体的效果并不十分理想。相反通过DM的方式进行一对一的宣传效果比较理想。

      2、南方商业经济化程度高，在多年市场经济的影响下，对商机把握有一定的基础，所以当商业项目启动之前，就已经有比较完整的商业分析和业态分析，对招商项目接受能力快，有利于项目快速启动。北方二级城市基本能做到这一点，但在二级城市中有一大部分南方人成为了市场的操作主力。比方甘肃的二级城市中，有许多市场遍布的是浙江人，福建人，河南人，湖南人等。经营业态上各有优势，各有差异。

      3、南方城市市场培养期相对要短，北方市场培育期相对要长，一般在两年左右。所以针对商业地产的招商上应该根据当地的实际情况，结合经营业态做深入细致的研究和分析。

      三、商业地产的招商策略

      1、关于广告投放：商业地产的招商和启动都离不开宣传，要宣传就必须上广告，那么针对不同的业态应该选择什么样的宣传手段呢？？现行的广告手段主要依靠电视，报纸和DM宣传。结合当地实际，选择商业个体户受众广，行业宣传有影响力的宣传手段。

      2、结合住宅楼盘的宣传进行层次性递进宣传效果比较理想，通过边推广，边拉动的策略，在不同业态中找到核心形象店或者公司加盟，提高自身的知名度同时，拉动同行业的参与，争取一次启动市场。

      3、通过优惠政策（招商政策）的拉动，通过降低门槛，调整资费，免除工商税务等方式，结合一对一的上门沟通，有针对性的选择商户等手法进行招商、

      4、商业业态的缔结和分析。商人来往皆为利，针对有市场潜力的区域，商人是不会放过进驻的机会的。不同业态盈利空间和赢利模式不一样，经营管理方式也各有差别。商业地产在启动之前有认真研究该业态的赢利模式以及赢利能力，并做市场消费预测，拉动商户进驻。