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加快规划建设洛阳新区物流园区的建议（1） 2009-06-21

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加快规划建设洛阳新区物流园区的建议

（2009年6月15日）

5月6日以来，中国物流与采购联合会规划设计研究院专家组，对全市除中信重机和洛阳石化之外的43家大中型工业企业，重点商业企业，全市所有经济管理部门，铁路、邮政、海关等垂直单位，关林市场和全市所有货运市场，大中型运输及仓储企业进行了咨询调查。调查对象普遍认为，对在选定地块规划建设综合性现代物流园区，充满信心，表示支持；规划建设该园区是新区开发的必然要求，必将成为新区的重要经济增长点，有助于降低企业成本，提升新区整体经济运行效率，对新区发展具有重大的战略意义。

中国物流与采购联合会、中国诚通发展集团有限公司、中国物流公司、中储股份公司、中国铁路集装箱运输有限公司、省市邮政速递局、江苏润恒物流集团有限公司、福建洛阳商会、河南大张实业有限公司和市第一汽车运输集团公司等数十家单位，对在选定地块建设物流园区明确表示了合作意向，规划批准后即可进行实质性洽谈。

一、在洛阳新区规划建设物流园区的必要性

1、物流园区必将成为洛阳新区重要的经济增长点

物流产业作为我国新兴的经济部门，以国家新近出台的物流产业调整与振兴规划为标志，已经进入全面高速发展的新阶段。调查表明，有必要在新区规划建设物流园区，促进新区物流产业集聚和发展。2007年我国物流业实现增加值1.68万亿元，占国内生产总值比重6.8%。浙江传化物流基地占地560亩，于2003年4月正式营业，税收由2004年的4000万元增长到2007年的1.2亿元。

随着洛阳新区开发建设的快速推进，新区物流产业必将出现加速发展的趋势，在新区经济中的地位将不断增加，物流园区必将成为新区的重要经济增长点。

2、有助于提升洛阳新区整体经济运行效率

2007年我国物流总成本占GDP的比重约为18.4%，而欧美发达国家仅占8.99%。以2008年我市GDP接近的2000亿元标准核算，全市物流总成本即为368亿元，既说明经济运行效率处于较低水平，也说明物流成本节约空间很大。

据世界银行估计，通过发展物流服务业，提高仓储和运输效率，加速商品周转和减少资金占用与减少利息支出，降低物流成本，可以在相当程度上提高全社会经济运行效率。浙江传化物流基地为企业降低物流成本约40%。如果我市物流总成本占GDP的比例降低到14%，仅2013年当年，全市就会节约166亿元的物流成本。

3、有助于洛阳新区各个产业协调发展

第三方物流促进新区制造业降低成本，提高经济效益的同时，也使制造业企业精力集中于核心业务，从而提高市场竞争力。新区商贸企业（总部经济）和物流企业实现办公、仓储、运输和交易信息平台一体化，有利于商贸企业提高效率。运输和仓储相对集中，有利于运输、仓储企业效率的提高。大型连锁企业等新兴商业模式产生的一个重要原因是依托物流配送中心的发展。

4、有助于洛阳新区招商引资环境提升

以直销模式闻名的戴尔计算机公司（DALL），为适应快速发展的需求，选择了纳什维尔市作为其新的生产基地，而没有选择其总部所在地得克萨斯州澳斯丁地区，其重要原因就是纳什维尔市的物流设施及物流服务和当地政府支持政策更具竞争力。高效的物流环境，高水平的物流服务，有利于提高招商引资的有效性。

5、有利于缓解关林市场交通压力提升市场品位

关林市场升级改造，客观要求对其物流业进行有效整合。关林市场运输车辆多数是占马路经营，通过集中发展仓储和货运中转配载，有利于缓解关林市场交通压力，提升关林市场形象。关林市场周边大量分散的居民住宅仓库，存在很大的消防隐患。集中发展园区仓储，可以提供符合消防要求的仓储设施。

二、物流园区位置选择

1、一般依据

据统计，目前我国物流园区总计475家，一般的选址依据：交通枢纽位置、便于多式联运、城市边缘位置、缓解交通压力和依托工商产业等因素。最近两年，物流园区建设进程正在迅速加快，开发建设状态如下图：

2006-2008年间物流园区建设状态占比图

2、政策依据

国务院《物流产业调整和振兴规划》明确指出：完善城市物流设施，加强物流园区规划布局。中部物流区域要充分发挥中部地区承东启西、贯通南北的区位优势，加快培育第三方物流企业，提升物流产业发展水平，形成与东部物流区域的有机衔接。加强仓储设施建设，在大中城市周边和制造业基地附近合理规划、改造和建设一批现代化的配送中心。

市政府《洛阳市现代服务业集聚区发展的意见》明确要求，现代物流园：主要以第三方物流企业为主体，物流公共服务平台和信息平台为载体，重点布局在开发区、城市出入口、空港以及铁路、公路枢纽性站场附近。

新区产业布局规划中明确指出，沿太澳高速（二广高速）沿线建设物流园区。

3、位置选择

经过考察，物流园区位置可以选定为：二广高速以西，开元大道东段以北，隋唐城遗址（新区排水渠）以南，焦柳线以东区域，约2.6平方公里。首期开发已经报批的约1800亩土地（含南王村和城角村合计2475亩），李城路以东878余亩土地作为二期物流用地。

关林火车站货运编组站及1350米铁路专用线位于其中，公路和铁路可以无缝对接，为实现公铁联运创造了必备条件。焦柳铁路和二广高速南北穿越园区，洛偃高速公路、开元大道、李城路和洛伊路在此交汇，为园区提供了得天独厚的交通条件。关林市场、总部经济中心商务区、洛龙科技园区、李楼工业园和伊洛产业集聚区等，为园区提供了核心产业支撑。

4、开发和保护的和谐

该区域为我市水源保护地，不利于开发建设高层商住建筑。开元大道和郑西铁路客运专线等现有设施的路基及现有李城路周边企业和多层民宅的地基，没有影响水源保护。开发建设以露天货场和单层仓储建筑为主、多层建筑为辅的现代物流园区，不会影响地下水源保护，而是更好地确保了开发和保护的协调和谐，最大限度利用了洛阳新区极为紧缺的建设用地资源。

在新区规划评审中，专家提出选定地块应保护性开发利用，不得兴建商住及工业项目，可以为物流建设用地。

三、物流园区基本定位

1、基本任务

物流园区建设的首要任务是关林市场升级改造过程的物流需求，通过集中发展物流业，缓解交通压力，提升城市形象。通过信息平台，实现全国货运市场联网，为运输户提供货源信息。

通过生产资料配送、工业品配送、集装箱中转和海关监管库等，为伊洛产业集聚区、洛龙科技园区、李楼工业园等新区及全市部分工业企业提供第三方物流、大宗货物配送和质押融资等物流服务。

通过生活用品配送基地建设，为新区及全市部分商业企业提供物流配送服务。

建立仓储、运输、交易信息平台、质押融资和办公及会务服务，促进新区总部经济发展。

通过邮政物流配送基地建设，推进邮政农村物流发展，打造农资配送主渠道，保障农资品质安全。

2、战略定位

战略定位：把物流园区建成洛阳新区物流产业核心集聚区及全省现代物流示范基地。为新区及全市经济发展提供现代物流支撑，降低企业物流成本，推动新区各个产业部门协调健康发展，提高新区经济运行质量，提升新区招商引资价值链环境。

战略方针：以市场为导向，以企业为主体，以物流服务需求为依托，着力降低整个新区物流总成本，提高经济运行效率，打造新区现代化物流服务平台。

战略目标：把园区打造成新区重要的经济增长点。

3、开发方式

物流园区的开发建设方式划分为政府规划、工业地产商主导，政府规划、企业主导以及企业自主开发等三种方式。

据统计，政府规划、企业主导开发的物流园区最多，全国有289个，占60.8%；政府规划、工业地产商主导开发的物流园区115个，占24.2%；企业自主开发的物流园区71个，占15%。如图所示。

物流园区开发方式占比分析

具体模式：为减少建成后出现空置现象和圈地现象，可以实行政府规划、企业主导的开发方式，也即：政府规划后，由大的成熟物流运营商为先导，物流地产开发商随之跟进，运营商和开发商签订合同后，开发商实施开发。投资商也可以将资产分割出售给投资人，投资人必须委托给大的运营商进行统一物流价值链管理，大的运营商也可以统一委托专业物业公司进行物业管理。以大的成熟物流运营商进行二次招商为主，开发区和开发商协助招商，有效推进大量企业入驻。

利益模式：入驻企业可以获得全流程的现代物流服务，投资商可以确保稳定的高额租金收益，开发商可以获得丰厚物流地产房产收益从而迅速收回成本或拥有可信贷抵押的固定资产及稳定的高额租金收益，大的物流运营商可以获得广阔的发展空间获得现代物流收益，政府可以获得丰厚税收，市场可以实现供需紧密结合，全社会经济可以高效运行。