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文∕涂山青

“‘十八大’利好”搅热楼市预期

假如评选2012房地产年度关键词，“回暖”、“地王”、“暖冬”、“翘尾”等几个词汇肯定当仁不让地入选。楼市在中央“调控坚决不放松”的一再警告中走过了调控的第3个年头。市场从局部“回暖”到全面“回暖”再到年底翘尾，开发商又一次享受了市场回暖、放量成交的饕餮大餐。

又是一个新年到。与前两年辞旧迎新之际的悲观彷徨不同，今年行业和市场显得十分乐观。特别是“十八大”和中央经济工作会议提出“十年收入翻番”和“城镇化”，这些“利好”的传出，明显搅热了各方对楼市的预期，业界信心爆棚。几位行业大佬甚至放言：2013年将是楼市新一轮复苏的起点。

2013楼市须迈几道坎

那么，今年房地产市场会有怎样的表现，真的还会延续2012的市场传奇吗？

回答这个问题，需要分析和理清当前及今后一个时间内影响房地产市场的关键因素。个人认为，2013年的房地产市场发展存在重大利好，但不确定因素风险也在发酵。新的一年，行业征途上将要“翻山越岭”，迈过几道坎。

2013年房地产行业最大的利好当数“城镇化”。“十八大”和中央经济工作会议提出大力推进城镇化建设，这让业界欢欣鼓舞，甚至马上就有人发出“中国房地产业刚刚告别黄金十年，马上又将迎来白银十年”的欢呼。特别是中央经济工作会议提出要“提高城镇化质量，因势利导、趋利避害，积极引导城镇化健康发展”，其实里面蕴含了丰富的涵义。限于篇幅，本文不对“城镇化”与房地产的关系作过多分析。“城镇化”总体上利好房地产业发展。但笔者也要提醒：中央提出的是“新型城镇化”概念，“城镇化”绝非“房地产化”，也不是“大城市化”。有兴趣的朋友可以寻找专门资料研读。业界不应把“城镇化”简单看成是企业利好，画上一个臆想的大饼给自己充饥是不切实际和危险的。全联房地产商会名誉会长聂梅生也表示，城镇化不是房地产的救命稻草。

地方政府的“GDP崇拜”情结和官员出政绩的需要，使持续20多年的“开发区热”、“招商引资热”高烧不退，各地大规模的旧城改造轰轰烈烈，而近几年则现造城冲动，使“睡城”、“空城”、“鬼城”纷纷出现。以湖北十堰市为例。车城十堰提出“向山要地”15万亩，眼下正在老城区的东、西两面大规模造城，其“东部新城”和“西部新城”规模将分别达到40和60平方公里，而目前的十堰城区面积也仅80平方公里，这相当于再造一个十堰。开发商似乎认定，地方政府造城热情如此，房地产市场又能差到哪儿去！

那么，2013年行业和企业需要迈过哪几道坎呢？

第一，经济大环境不容乐观。

世界性的经济危机仍在深层次发酵，出口增长锐减，中国外向型经济大受打击，人民币升值压力巨大。今年楼市将要面对的经济大环境中，有一个严峻的问题就是巨大的输入型通胀压力及其向国内市场的传导。2012年全球主要央行新一轮“印钞大冒险”行动此起彼伏。继美联储推出第四轮量化宽松政策（QE4）之后，欧洲央行实施了“无上限债券购买计划”(OMT)，全球第三大经济体日本也开启“无限量宽松”货币政策；还有英国、瑞士都已实行“无限量”货币政策……，全球流动性面临泛滥的危险。输入型通胀2013年更多的将传导到国内市场，从而放大通胀风险，增加宏观调控的难度。

所谓“大河有水小河满”，所谓“皮之不存，毛将焉附”。整个经济大环境的困难局面无疑将拖累房地产行业发展。有专家说“中国股市已跌回十年前”，那么楼市呢？

第二，不会放松的政策调控。

2013年是“十八大”之后的开局之年，社会充满期待。3月初的人大会后政府将完成换届。新的党政决策层将驾驭中国经济列车驶上新征程。新领导层首先需要面对的是去年楼市在“调控绝不放松”背景下全面反弹的现实。12月中旬召开的中央经济工作会议几无悬念地定下了2013年“房地产调控不放松”的基调。12月25日召开的全国住房城乡建设工作会议上，住建部姜伟新部长再次强调“2013年要坚定不移地搞好房地产调控，继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购措施。”

而高层关于“保持房地产市场健康发展”和“促进房价合理回归”、“本届政府任期内可以管好房价”等信誓旦旦，言犹在耳。刚刚过去的2012年，普通百姓对房价合理回归的期待被市场现实击得粉碎。所以，可以预料的是，今年楼市政策上，完成决策层去年“未竞的事业”──房产税扩容，还有推行主要城市住房信息联网监管，当是势在必行。这也是新的最高层挽回政府公信力的必要之举。

面对楼市调控结果再一次与普通百姓的预期渐行渐远的趋势，出台更严厉的调控储备政策的呼声，在专家和智囊机构中再次高涨，而商品房预售制度再一次被推到了风口浪尖。鉴于楼市全面反弹使调控再一次面临“空调”的形势，中国社科院2012年12月13日发布的《住房绿皮书》提出要防止市场整体反弹和局部崩盘，争取房地产市场理性回归，实现房地产市场稳中有进。《绿皮书》从决策智囊角度郑重建议“从严调控不动摇，及时有针对性出台相关储备调控政策”，并提出了诸多建议，其中就包括取消商品房预售制度。可以想象，市场如果真的“逼”得决策层下狠手，商品房预售一旦取消，将极大地抬高房地产行业门槛，加快行业洗牌和整合的力度，房企迫于资金压力不得不降价售房，局部市场房价应声而跌甚至大幅急跌就是可以想见的。

第三，库存压力。

数据显示，2012年11月底，全国待售房3.2亿平方米；超过2011年底的2.7亿平方米，增幅达18.5％。2012年12月7日《中国证券报》报道：近几年不少三四线城市在大规模“造城运动”推动下，当地楼市供应量急剧放大，供给过剩，部分三四线城市楼市存货消化周期达6年以上。这已远超企业所能承受的极限。所以笔者提醒业界，2011年以来鄂尔多斯、温州、贵阳、海南等地楼市崩盘或濒临崩盘的局面当令行业警惕。

第四，房价仍在高位运行。

楼市调控三年来，房价并未真正下降，只是房价涨幅下降。国家统计局公布的数据，2010年全国新售商品房平均价为5033元/平方米，2011年5381元/平方米；而据幸福人寿董事长、原中房集团总裁孟晓苏的统计测算，2012年1至11月平均为5837元/平米，同比增长8.5%。房价顽抗不降，是社会诟贬“楼市调控不力”的最直接靶子，严重挑战了中央政府的威信。新一届政府很可能下狠手促使房价真正“合理回归”，因为房价不降不足以平民愤。

第五，“反F降房价”已成社会的一种强烈期待。

近来网络上动不动就曝出拥有十几二十几套房的“房叔”“房婶”“房妹”。联想到社会财富占有上的“二八规律”（即20％的人占有社会80％的财富），由此揣测，中国权贵阶层和FB分子手中拥有的房产占比也许真的不可低估。近几个月来，就连官媒也有报道说，“十八大”吹响强力反F号角，很多地方出现官员大量抛售房产的现象。那么，我们有理由猜想：随着新高层霹雳“亮剑”展开反FB行动，加之今年可以预见的房产税加码和较大范围地扩容，以及主要城市住房信息联网后进入管理应用（住房信息联网两个显而易见的“功能”就是：一方面会为“限购”政策执行提供便利，另一方面将使“FB房”无处遁形），是否会引发投资房和“FB房”的抛售潮，从而形成由于二手房大量低价抛售进而影响和拉低一手房房价的多米诺骨牌效应呢？也或未可知。

综合分析，笔者对2013年楼市的基本判断是：政策保持高压态势，但仍将延续上年的差别化调控，总体上稳中趋严，决策层将视市场走势适时出台新的调控政策；行业内部的分化进一步明显，资源整合步伐加快，市场逐步呈竞争合作态势；房价高位盘整，稳中趋降，基本上不可能大涨大跌，三四线城市降价冲动大于一二线城市。

（本文是应住建部中房协《城市开发》杂志社的邀请撰写的。载《城市开发》2013年第1期）

　　【作者简介】涂山青，资深房地产策划人/培训专家。中国房地产培训协会高级顾问，清华大学总裁班、浙江大学总裁班教练，住建部《城市开发》杂志特邀撰稿人，中国房地产业培训中心专家团成员，全国高企委职业教育专业委员会（NCZY）特聘专家。全球500强华人讲师，总裁网金牌讲师，2010中国品牌讲师。中国房地产培训网、中国房地产人才网、中国管理培训网、中国培训网、中国营销咨询网、广东培训网、培训在线等多家机构高级顾问∕培训专家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.comBlog：http://tusq647.chinaceot.com